Hauskauf...
- Themenstarter John.Doe
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Weil es finanziell durchaus Sinn machen kann Schulden zu haben, selbst wenn man das Geld hat - oder besser gesagt grade dann, denn:
1. Gehen dir Kapitaleinkuenfte verloren
2. Sind Zinszahlungen steuerlich absetzbar
Mal ein simples Beispiel:
Man hat $200,000 Cash und das Haus kostet $400,000.
Gehen wir immer davon aus, dass das Geld so angelegt werden kann wie der derzeitige Zinssatz ist, im Moment also nur 5%.
Szenario 1:
$100,000 Anzahlung und $300,000 Kredit
macht ca. $1,600 monatliche Zahlung (bei etwa 5%)
Im ersten Jahr kommt man dabei auf:
$19,200 gezahlt, davon etwa $15,000 Zinsen
$-4,000 Steuerrueckerstattung (bei so ca. $100,000 Einkommen)
$-5,000 Kapitaleinkuenfte
-------
$10,200 bezahlt
Szenario 2:
$200,000 Anzahlung und $200,000 Kredit
macht ca. $1,050 monatliche Zahlung (bei etwa 5%)
Im ersten Jahr kommt man dabei auf:
$12,600 gezahlt, davon etwa $9,800 Zinsen
$-3,000 Steuerrueckerstattung (bei so ca. $100,000 Einkommen)
$-0,000 Kapitaleinkuenfte
-------
$9,600 bezahlt
Man zahlt also nicht das Doppelte - also im Grunde schon, nur kriegt man das Geld von anderer Seite ja wieder.
Es ist also finanziell kaum ein Unterschied ausser, dass man in Szenario 1 noch $100,000 Bargeld auf dem Konto hat und wenn die Konditionen besser sind es anzulegen sollten auch mehr als 5% herausspringen, was Szenario 1 attraktiver macht - ausserdem hat man jederzeit die Moeglichkeit abzubezahlen, denn das Geld ist ja da.
Das sind die "Lockzinssaetze", die uns die Krise geritten haben...Rynoa meinte:
Nehmen wir an, Du hast $1,600 im Monat und willst Dir ein Haus kaufen. Jetzt findest Du eines, was zu teuer ist, weil die monatliche Zahlung $3,000 waere. Da ist die Bank dann ganz nett und bietet Dir Alternativen. Zwei der Moeglichkeiten sich ein Haus zu finanzieren, dass man sich nicht leisten kann so vereinfacht skizziert:
- Interest Only: Du zahlst die ersten paar Jahre (z.B. 5 Jahre) nur Zinsen und machst ueberhaupt keine Abzahlungen. Nach den 5 Jahren trifft Dich dann die "volle Wucht" des Kredites
- Adjustable Rate Mortgage: Du zahlst die ersten paar Jahre weniger Zinsen, z.B. nur 3% statt 6%. Das fuehrt dann zu negativer Amortisation, d.h. jeden Monat waechst Dein Schuldenberg, danach zahlst Du einen angepassten Zinssatz von z.B. 7% und machst die Abzahlungen in 25 statt 30 Jahren, es wird also sozusagen dreimal so teuer.
Wenn die Hauspreise wie in Californien in der Vergangenheit 10-20% pro Jahr steigen, dann macht man Interest-Only mit 3% Downpayment, z.B. $500.000 Haus = $15.000 Anzahlung, Miete haette man sowieso gezahlt, also rechne ich die monatlichen Zahlungen mal nicht, man wohnt in einer grossen Huette und laesst sichs gut gehen. Dann nach drei Jahren verkauft man das Haus fuer sagen wir $650.000 und hat somit seine $15.000 in drei Jahren verzehnfacht - besser kann man sein Geld ja nicht anlegen...
Die Theorie ist gut, wenn die Hauspreise steigen
W
Wisi
Guest
Was man an equity gewinnt sieht man momentan ja sehr schoen an den ganzen ueberteuert gekauften Buden die leer stehen oder direkt in den foreclosure gehen.
Das hat nichts damit zu tun, dass man keine equity am Haus gewinnen kann sondern mit dummer Planung und finanzieller Ueberlastung von Anfang an.
Auch die Kosten werden dann natuerlich mit im Mietpreis inberechnet... zudem natuerlich noch was extra denn man muss ja als Vermieter Profit machen.
[quoe] wobei die meisten es damit nicht sehr genau zu nehmen scheinen wenn man den desolaten Zustand vieler eigentlich schoener Haeuser sieht
[/quote]Keine Ahnung was Du Dir fuer properties angeschaut hast, aber die meisten sind es ganz sicher nicht.
Das versteh ich grad nicht... was meinst Du damit?
Bayer in Texas
Gesperrt
Aber Du kannst doch nicht davon ausgehen, daß Du für Dein angelegtes Geld genau so viel Zinsen bekommst wie Du im Gegenzug bei Deinem Kredit bezahlst? Also jedenfalls nicht, wenn Du es halbwegs sicher anlegst. Natürlich kannst Du eventuell sogar höhere Renditen erwirtschaften, aber dann gehst Du auch immer das Risiko ein, daß Teile des Gelds (oder sogar alles) verschwinden...
Wenn Du konservativ anlegst, wirst Du in der Regel für Dein angelegtes Geld 2-3% weniger bekommen als Du fürs geliehene bezahlen mußt...
Klar gibt es trotzdem Gründe, nicht sein komplettes Geld in die Anzahlung zu stecken, aber im Endeffekt günstiger ist es wohl in den seltensten Fällen...
Sichere Anlagen - im z.B. Bonds (OK, lassen wir die "Sicherheit" bei Mortgage backed Bonds mal ausser acht
) - sollten doch immer zumindest nah an die Zinsen fuer geliehenes Geld herankommen. Letztlich ist man ja durch Investition selbst Geldgeber. Im Moment ist geliehenes Geld halt unheimlich "billig", und sollten die Zinsen steigen, so steigen auch die Renditen der sicheren Anlagen. Also nehmen wir an die Konjunktur zieht in den naechsten Jahren wieder an, haettest Du da lieber wenig Schulden, ein Haus und kein Geld oder aber viel Schulden mit geringem Zinssatz, ein Haus und viel Geld gut angelegt?Naja... einziges Problem ist dabei erst das Geld zu haben, wenn man das passende Kleingeld nicht hat, dann stellt sich einem gar nicht erst die Frage wieviel man ueberbehalten soll beim Hauskauf
Muus
New Member
Tja... das stimmt schon... aber wird bei mir wohl eh nicht klappen... da
1. ich wohl das Haus kaufen werde, bevor ich ueberhaupt E2 habe
2. auch mit E2 ohne irgendwelche CH werd ich keinen Loan erhalten
Eben, das ist auch das, was mich so stoert... dann hast du Geld und im Grunde "verlierst" du es, weil du den Loan zahlen musst.
Das Beispiel ist ja nett.. nur werd ich auf keinen Fall ein Einkommen von $100,000 haben.... bis ich ueberhaupt "Einkommen" haben werde, koennen bis zu 2 Jahre vergehen.. also zahl ich mich dumm und duemmlich mit dem Loan...
Naja... einziges Problem ist dabei erst das Geld zu haben, wenn man das passende Kleingeld nicht hat, dann stellt sich einem gar nicht erst die Frage wieviel man ueberbehalten soll beim Hauskauf
Tja.. das Problem werd ich zum Glueck nicht haben.. aber es ist auch das einzige Problem, das nicht vorhanden sein wird.. dafuer alle andern Probleme...
Naja.. mein Realtor hat gemeint, dass wir uns zusammensetzen und mal alles genau anschauen, wenn ich drueben bin... aber er denkt auch eher, dass ich keinen Loan erhalten werde... naja... dann wird halt das doofe Auto auf Loan gekauft... was solls...
Mensch...dann eben nur auf 2 jahre..
..ist doch wurscht...nur wie auch John sagt,die Zinsen kann man absetzen bzw. angeben bei der Steuer und ..und..und...ich freu mich immer wenn ich die Zahl eingebe und sehe was zusaetzlich tax return ist...Da wir vor 5 Jahren keine CH hatten haben wir das Haus zu diesen Konditionen bekommen und praktisch 5 jahre lang "Miete" gezahlt....
Das Zauberwort heisst dann refinancing......
Also so verallgemeinern kannst du das aber nicht...wir haben keine Haus was wir uns nicht leisten konnten/koennen...wenn wir allerdings auf den Makler gehoert haetten, dann schon....aber ich muss keinen Riesenkasten mit 5 zimmern und 5 bath haben......wir haben das damals gemacht wegen fehlender CH und 95% finanzierunghaben praktisch Miete bezahlt aber doch die "Vorteile" eines hauskaufs gehabt.
-wie meinst du das denn?Wir haben jetzt umfinanziert und bezahlen 80$ mehr wie vorher....escrow...interest und sogar 250 zum principal..das einzigste was man sagen kann durch die interest only haben wir keine bzw. nur wenig equity im haus...also muss die neue kueche noch warten...
Das Quark...haben wir auch bekommen.....siehe oben..
Aber doch nicht 1:1. Ich wuerde das Haus wenn moeglich cash zahlen und fuer die CH einen kleinen Auto loan aufnehmen, fertig.Mensch...dann eben nur auf 2 jahre..
W
Wisi
Guest
Wem ist es denn aber schon moeglich ein Haus in bar zu zahlen?
Uns jedenfalls nicht... not to mention, selbst wenn wir es haetten machen koennen so haetten wir es nicht getan denn wir wussten ja, dass wir die Haeuser nur einpaar Jahre behalten wuerden und da waere es dann rausgeschmissenes Geld gewesen denn so eine Summe Geld bringt dann doch mehr in Anlagen wie so kurzfristig auf dem real estate Markt.
Uns jedenfalls nicht... not to mention, selbst wenn wir es haetten machen koennen so haetten wir es nicht getan denn wir wussten ja, dass wir die Haeuser nur einpaar Jahre behalten wuerden und da waere es dann rausgeschmissenes Geld gewesen denn so eine Summe Geld bringt dann doch mehr in Anlagen wie so kurzfristig auf dem real estate Markt.
Hast du schonma in USAl einen taxreturn mit Haus gemacht ?....
.Es kann ja jeder machen wie er denkt..nur wer hat schon so nebenbei 150-200K irgendwo rumliegen...