Hauskauf...

[Evi]

Wir haben ueber VA ein Haus gekauft. Was die vorteile sind weiss ich leider nicht, Maenne hat da komplett den Durchblick aber wir konnten die interest rate bis auf 4.25% runterdruecken und haben 0 down gezahlt und mussten nur 50% closing uebernehmen.

 

[Rynoa]

Was uns vom VA abhält, ist dass wir nur 30 Jahre zahlen können. Ich hab mal folgende Rechnung gemacht:

Wenn man ein 150.000 $ Haus über 30 Jahre mit 5% Zinsen ohne Anzahlung finanziert, zahlt man über die Laufzeit insgesamt knapp 290.000 $ !!!!!!!!!!!!
Also 140.000 $ fließen geradewegs in den Rachen der Bank. Der Preis verdoppelt sich fast ... das ist doch der Oberhammer
Vielleicht bin ich so schockiert darüber, weil ich mich mit solchen Sachen vorher noch nie beschäftigt habe, aber mich hat es total aus den Latschen gehauen.

Dasselbe Haus über 15 Jahre finanziert (auch ohne Anzahlung zum direkten Vergleich) kostet 214.000 $ .... was natürlich immernoch 64k für die Bank sind, aber der Unterschied ist doch enorm.

 

[Wisi]

Ich wollte einfach mal wissen, wie eure Erfahrungen/Meinungen sind.
Zahlt ihr über 15 oder 30 Jahre?

Wir haben bisher immer auf 30 Jahre abgeschlossenen allerdings mit der Option ohne penalty fruehzeitig abzahlen zu koennen.

Männe könnte ja einen VA Loan bekommen, aber nachdem wir mal ausgerechnet haben wieviel man dann de facto über 30 Jahre für ein 150.000 $ Haus zahlt, wird einem ja speiübel.

Auch wenn man den loan fuer 30 Jahre abschliesst muss man ja nicht auch 30 Jahre lang daran abzahlen... die wenigsten tun das hier sicher schon allein deshalb weil kaum einer ueberhaupt so lang im selben Haus bleibt und bei Verkauf wird ja dann ganz abbezahlt. Beim VA loan gibt es dazu allerdings gewisse Bedingungen, da soll sich Dein Mann vorher genau informieren, erst recht wenn er vorhat spaeter nochmal irgendwann den VA loan zu nutzen!

Wir möchten deshalb definitiv über 15 Jahre abzahlen, mit einem kleinen down payment zu Anfang.

Wie schon geschrieben, ihr koennt auch einen 30 year loan in 15 Jahren abzahlen... aber hat ihr denn ueberhaupt vor so lang im Haus zu bleiben? Und koenntet ihr euch die hoeheren monatlichen Raten leisten bzw andersrum gefragt, muesstet ihr bei 15 jaehrigem loan den Kaufprei entsprechend niedriger halten?

Gibt es überhaupt irgend einen Vorteil der VA Loans?

Well for one, VA loan ist mitunter inzwischen fast die einzige Moeglichkeit ohne down payment ne gute interest rate zu bekommen. Die meisten privaten Anbieter/Banken verlangen mindestens 3% down payment und derzeit wird selbst das wohl eher schwer zu finden sein und 10-20% sind eher erforderlich.
Weiterer Vorteil des VA loan ist, dass er vom government garantiert ist und man somit keine PMI braucht die sonst monatlich zusaetzlich anfaellt wenn man mehr wie 80% des Kaufpreises finanziert.
Im Vergleich kann die interest rate beim VA loan auch niedriger liegen.
Oft ist es auch leichter sich per VA loan zu qualifizieren eben weil der loan vom government gesichert ist und die Bank somit kein Risiko eingeht.

Lasst euch am besten mehrere Angebote geben, vergleicht dann VA mit conventional loans.

Gibt es Gutachter für die Häuser? Also jemand neutralen den man beauftragt das Haus zu schätzen und Mängel abzuprüfen./quote]

Ja, ihr koennt einen appraiser anheuern der das Haus dann schaetzt, ebenso wie einen home inspector der den Zustand begutachtet (sehr zu empfehlen gerade bei aelteren Haeusern!).

Wenn ja, wo finde ich die? Und was kostet es ungefähr?

Lasst euch vom Makler Empfehlungen geben... zu den Kosten, da kann ich mich beim inspector nicht mehr an den genauen Betrag erinnern den wir damals bezahlt haben, general rule of thumb ist wohl $100 pro Stunde... kommt also drauf an wie lang er braucht. Im Durchschnitt liegen die Preise wohl so zwischen $300 und $700.
Ein appraisal haben wir uns hier gerade erst vor ca 2 Wochen machen lassen und das hat $250 gekostet.

Sollte man irgendwas beachten wegen Heizung/AC?
So wie mir das bis jetzt scheint, ist das überall der gleiche Einheitsbrei - central air. Bestimmt nicht die beste/energiesparentste Lösung, aber es ist akzeptabel oder?

Ja, central air ist sehr wohl akzeptabel und in der Gegend (wie vielen anderen) sicher die overall beste Loesung... sowohl in Phoenix wie auch Vegas hatten wit central air und waren sehr zufrieden damit... kann allerdings je nach Groesse des Hauses und Nutzung bei hohen Aussentemperaturen zum Kuehlen recht teuer werden, wobei das in der Gegend nicht so extrem sein sollte.

 

[Muus]

Was uns vom VA abhält, ist dass wir nur 30 Jahre zahlen können. Ich hab mal folgende Rechnung gemacht:

Wenn man ein 150.000 $ Haus über 30 Jahre mit 5% Zinsen ohne Anzahlung finanziert, zahlt man über die Laufzeit insgesamt knapp 290.000 $ !!!!!!!!!!!!
Also 140.000 $ fließen geradewegs in den Rachen der Bank. Der Preis verdoppelt sich fast ... das ist doch der Oberhammer
Vielleicht bin ich so schockiert darüber, weil ich mich mit solchen Sachen vorher noch nie beschäftigt habe, aber mich hat es total aus den Latschen gehauen.

Dasselbe Haus über 15 Jahre finanziert (auch ohne Anzahlung zum direkten Vergleich) kostet 214.000 $ .... was natürlich immernoch 64k für die Bank sind, aber der Unterschied ist doch enorm.

Genau darum will ich keinen Loan... wenn ich das Geld doch habe.. warum fast das Doppelte zahlen..

Ich habe hier in Israel einen Loan von 20 Jahren.. dieser ist in 3 Teile aufgeteilt, die verschieden verzinst werden... ich habe nun 5 Jahre bezahlt.. und das waren bis jetzt NUR Zinsen... vom wirklichen Loan habe ich noch gar nix abbezahlt... (das Gute an diesem System, jetzt wo die Zinsen abbezahlt sind... kann ich meinen Loan ohne grosses "Geldstrafe" in einem Schwung zurueckzahlen, wenn das Haus verkauft ist)

 

[Wisi]

Die home inspection kostet so rund 400 $, die nennen sich auch "appraiser".

Nein, ein appraiser ist was anderes wie ein home inspector auch wenn es mit Sicherheit welche gibt die beruflich beides sind, also inspector und appraisor, sich nicht nur auf das ein oder andere spezialisieren.

Je nach Marktlage legen die Verkaeufer eine Liste aus, was gemacht werden muss (seitens des Kaeufers) oder aber die Verkaeufer reparieren selbst.

Sollten bekannte Maengel am Haus bestehn muessen die per Gesetz aufgefuehrt werden (disclosure law), sind sie dagegen nicht bekannt und kommen erst anhand einer home inspection zum Vorschein koennen sie natuerlich vom Kaeufer als Verhandlungsmittel benutzt werden... entweder indem sie vorher vom Verkauefer behoben werden und der Kaufpreis bleibt bestehn oder indem der Kaufpreis entsprechend verringert wird.

Wir hatten bei unserem letzten Hauskauf eine so niedrig geschaetzte Inspection vorgefunden, dass wir vor Abgabe unseres Angebotes nochmal einen von uns beauftragten Appraiser schaetzen liessen. Der erhielt die Aufgabe, moeglichst viel zu finden, damit wir den Preis druecken konnten.

Ok, da schmeisst Du aber jetzt irgendwie zweierlei Sachen zusammen, eben appraisal und inspection report... gerade beim appraisal ist da naemlich Vorsicht geboten denn es kann einem sonst passieren, dass die Bank den Kaufpreis nicht finanziert weil das appraisal niedriger ist wie der verlangte Kaufpreis. Auf die Weise ist Freunden von uns ein Traumhaus durch die Lappen gegangen weil der Verkaeufer den Preis nicht entsprechend dem eigentlichen Wert verringern wollte.

 

[Buckyball]

Und macht euch vorher mal schlau was die property taxes euch zusaetzlich kosten. Alleine aus diesem Grund wuerde ich hier schon kein Haus in NY/NJ kaufen, absoult krank $12,000 oder mehr dafuer im Jahr zu zahlen. Da miete ich lieber fuer ein paar $ mehr und habe nicht noch zusaetzlich den ueblichen Aerger der bei Eigentum anfaellt.

 

[Wisi]

Stimmt, bei der finansiellen Planung darf man die anfallenden Steuern mit Sicherheit nicht vergessen denn das kann sonst ganz schoen in die Hose gehn!
Aaaaber, Buckyball, ich zahl dann doch lieber die tax fuer mich selbst und hab Hausbesitz, gewinne equity, wie das anhand der Miete fuer jemand anderes zu tun denn auch im Mietpreis ist ja die property tax miteinberechnet.

I agree though, dass die Steuern hier in NY unmoeglich sind... was will man machen. *shrug*

 

[Buckyball]

Was man an equity gewinnt sieht man momentan ja sehr schoen an den ganzen ueberteuert gekauften Buden die leer stehen oder direkt in den foreclosure gehen.

Und das sind ja nicht die einzigen Kosten. dazu kommen dann noch die ueblich Reaparaturen, wobei die meisten es damit nicht sehr genau zu nehmen scheinen wenn man den desolaten Zustand vieler eigentlich schoener Haeuser sieht

Und wenn ich alleine $12,000 nur an steuern zahle macht das umgerechnet ca. $100K die man dafuer aufnehmen koennte.

 

[† Rabiene]

Ich wollte einfach mal wissen, wie eure Erfahrungen/Meinungen sind.
Zahlt ihr über 15 oder 30 Jahre?

30 jahre.....
.

Wir möchten deshalb definitiv über 15 Jahre abzahlen, mit einem kleinen down payment zu Anfang.

Das musst du dir ausrechenn lassen..es bringt dich ja nicht wieter wenn du jeden Monat einen struggle hast die Rate zu zahlen ...du kannst auch erstmal auf 30 gehen und wenn du dann ordentlich was abbezahlt hast.dann umfinanzieren (wennn die Zinsen ok sind)....du musst aufpassen das du keine interest only abschliesst fuer eine bestimmt Zeit und das es dir erlaubt sein sollte.entwerder 1x im jahr oder monatlich mehr zu zahlen als du sollst...

Gibt es Gutachter für die Häuser? Also jemand neutralen den man beauftragt das Haus zu schätzen und Mängel abzuprüfen. Nicht dass man dann sein blaues Wunder mit dem Haus erlebt, wir kennen uns ja nicht aus.
Wenn ja, wo finde ich die? Und was kostet es ungefähr?

Ja, home inspectors sind das..und die werden von den Maklern schon geschickt,wenn nicht dem sagen er soll einen anfordern...

Sollte man irgendwas beachten wegen Heizung/AC?
So wie mir das bis jetzt scheint, ist das überall der gleiche Einheitsbrei - central air. Bestimmt nicht die beste/energiesparentste Lösung, aber es ist akzeptabel oder?

Central sollte es schon sein und schau ob ceiling fans da sind..die helfen ein wenig zu sparen...

Also meine Meinung dazu:
- - 30 Jahre fix, weil ich a) den momenten niedrigen Zinssatz gesichert haben moechte und b) eine niedrige monatliche Zahlung haben will, so dass ich flexibler bin - wobei ich wohl zusaetzlich pro Monat abbezahlen werde, um das Haus dennoch Jahre frueher abbezahlt zu haben.

So haben wir das jetz auch....

Was uns vom VA abhält, ist dass wir nur 30 Jahre zahlen können. Ich hab mal folgende Rechnung gemacht:

Wenn man ein 150.000 $ Haus über 30 Jahre mit 5% Zinsen ohne Anzahlung finanziert, zahlt man über die Laufzeit insgesamt knapp 290.000 $ !!!!!!!!!!!!
Also 140.000 $ fließen geradewegs in den Rachen der Bank. Der Preis verdoppelt sich fast ... das ist doch der Oberhammer
Vielleicht bin ich so schockiert darüber, weil ich mich mit solchen Sachen vorher noch nie beschäftigt habe, aber mich hat es total aus den Latschen gehauen.

Das wirds sein...frag mal deine Eltern oder wer sonst ein haus hat..und im Augenblick sind die Zinsen nicht uebel...ein Bekannter hat 30 jahre gemacht und bezahlt 1x pro jahr 1000$ auf die balance ein,das bringt in runter auf 15 jahre....

Genau darum will ich keinen Loan... wenn ich das Geld doch habe.. warum fast das Doppelte zahlen..

Zwar hast du recht...nur ein loan ist gut fuer die Ch...du kannst ja mehr anbezahlen als uebelich und dann auf 15 jahre gehen....

 

[Rynoa]

Vielen Dank euch allen für die Tipps, ich quote jetzt mal nicht alles, sonst sitze ich morgen noch

Wir können es finanziell bewältigen ein Haus um die 150000 auf 15 abzuzahlen. Männe ist E6 und der BAH dementsprechend. Kinder haben wir ja noch keine ... das ist also nicht das Problem.
Wir wollen lieber ein etwas günstigeres Haus in geringerer Zeit abzahlen als eine Mordshütte finanzieren, die nie uns gehören wird ...
Die Häuser die wir uns angucken sind eigentlich eh schon zu groß - 3 bedroom nur für uns ... aber kleinere freistehende gibts ja kaum. Und vielleicht wollen wir uns irgendwann doch vermehren.
Wir wissen noch nicht genau wie lange wir hier bleiben Wisi, aber wir überlegen das Haus trotzdem zu behalten und dann zu vermieten. Als investment sozusagen.
Wir sind ja dann in der Nähe von Ft. Bragg und da wird sich immer jemand finden zum mieten. Hoffen wir

Selbst wenn wir es verkaufen sollten, macht es doch trotzdem Sinn bis dahin möglichst viel abbezahlt zu haben, oder? Denn dann machen wir hoffentlich mehr Gewinn beim Verkauf.

Rabiene, was ist denn interest only?

Die Steuern rauszufinden bevor wir kaufen, werde ich mir merken. Danke an alle.

Gibt es eigentlich eine Möglichkeit die mortgage irgendwann auf 30 Jahre umzustellen?
Nur für den Fall der Fälle dass Männe aus der Army raus geht und wir weniger Geld zur Verfügung hätten ... man weiss ja nie was kommt.