Hauskauf...

[Wisi]

John.Doe,

lass Dir von Deiner Bank (oder gar mehreren mortgage Anbietern) Angebote geben, such Dir das beste aus und lass Dir ein pre-approval geben damit stehst Du beim Hauskauf dann besser da und hast more negotiating power. Soweit ich mich erinnern kann ueberpruefen die beim pre-approval Prozess dann eh Deinen credit score und Du bekommst ihn mitgeteilt.

 

[John.Doe]

Hi Wisi,
Du hast den Hauskauf doch schon hinter Dir, nicht? Was waren denn bei Dir die stressigsten Momente?

Ich werde mir ein paar Angebote geben lassen fuer Mortages - mein Realtor hat mir da jemanden vorgschlagen, an den ich mich wenden solle. Nunja, wobei ich versteh das System dabei auch nicht so ganz. Der Vermittler knallt sich ja immer einen Punkt oben drauf, den man bezahlen muss, insofern weiss ich nicht, warum es ueber den billiger/besser sein sollte. Meine Bank, Wells Fargo, scheint eigentlich ganz gute Konditionen zu haben, ich werde mir mal ein Angebot von denen geben lassen. Preapproval habe ich noch nicht gemacht, aber meinen Credit Score kenne ich ja inzwischen, der ist jetzt bei 750 - was fuer 3 Jahre nicht schlecht ist, denke ich. Wobei ich wusste nicht, dass auch das Kredit/Cash-Verhaeltnis eine Rolle spielte, das war naemlich bei mir zu niedrig, weil Auslandskonten nicht in der Credit History aufgetaucht sind. Das Problem habe ich inzwischen sozusagen durch einen Geldtransfer auf ein US-Konto "behoben" - bin mal gespannt in welcher Zeit das eine Auswirkung auf den Score hat.

 

[Hilde]

Frag die Bank ob sie die Interest rate von einer anderen Bank matchen, die machen das

 

[dago]

Ich hatte ja in einem meiner vorherigen threads ja schon geschrieben, dass Wells Fargo immer 1 % uber dem marktueblichen gelegen ist. Wir haben unsere Refinance-mortgage ueber's internet gefunden.
Die haben sie nach Abschluss an Pacific irgendwas weiterverkauft.
Die wiederum haben sie nach Wells Fargo verscherbelt.

Da wollte wir von Anfang an hin, jetzt sind wir da ohne unser Zutun.

Fast vergessen, mit 750 sollte 5 % und besser moeglich sein, abhaengig vom Hauswert zu mortgage Summe.

Gruss DagO

 

[Wisi]

Hi Wisi,
Du hast den Hauskauf doch schon hinter Dir, nicht? Was waren denn bei Dir die stressigsten Momente?

Wir haben bisher 2 Haeuser gekauft, das hier nun gebaut und sind gerade dabei ein WE-Haus zu kaufen. Beim Kauf des ersten Hauses war ich allerdings nicht dabei denn das hat mein Mann als Ueberraschung gekauft als er beim PCS aus D zurueck in die USA vorgeflogen ist.
Das zweite Haus was wir gekauft haben war das in Vegas und am stressigsten war wohl ueberhaupt erstmal im gegebenen Zeitraum ein passendes Haus zu finden. Wir haben in der Woche house hunting die wir hatten so um die 50 Haeuser gesehn und keins davon war DAS Haus, auch keins von denen was wir uns haetten bauen lassen koennen. Well, that is, eins der Haeuser war zwar echt ein Traum, aber die dafuer zu habenden Grundstuecke nicht... bis auf eins was eine WOche drauf Montags auf den Markt kam und first come first serve war. Unser Makler, bless his heart... echt ein super Kerl... hatte sich also bereit erklaert wenn noetig das ganze WE ueber vor dem development office zu campen damit er der erste waere um das Grundstueck fuer uns zu sichern. Dazu musste es dann allerdings doch nicht kommen denn wir haben unser Haus dann im Internet per realtor.com gefunden und haben sight unseen, nachdem der Makler es ausgecheckt hatte, ne offer gemacht damit es uns nicht durch die Finger ging. Der Immobilienmarkt in Vegas war damals naemlich so heiss, dass man keine 2 Tage zum Nachdenken hatte denn so schnell waren die Haeuser verkauft!
Da wir pre-approved waren war der mortgage und closing Prozess danach relativ painless, auch dank unseres Maklers der sich echt um alles gekuemmert hat.

Finanzierung zum Hausbau ist dann nochmal ne ganz andere Sache... das war schon ne headache denn man hat ja keine Sicherheit fuer die Bank in Form von nem Haus wie halt beim Hauskauf, aber auch da hatten wir letztendlich Glueck als wir uns an eine lokale Bank statt nem national mortgage broker gewandt haben.

Wie es jetzt beim WE-Haus werden wird weiss ich noch nicht, denken zwar nicht, dass es gross Probleme geben wird da wir ein recht grosses down payment haben, aber wir sind da immer uebervorsichtig und atmen erst dann auf wenn die Sache erfolgreich hinter uns ist.

Dein credit score wird Dir sicher kaum Probleme bereiten und mit einem down payment wirst Du sicher auch gute Konditionen bekommen, gerde derzeit wo die interest rates eh so niedrig wie kaum vorher sind. Lass Dir wie gesagt einpaar Angebote geben, sowohl von einem mortgage broker wie auch von Deiner Bank, kostet ja nichts und dann vergleiche, guck wo Du das beste Angebot mit den besten Konditionen bekommen kannst. Achte dabei auch drauf, dass die interest rate gesichert ist und, dass es keine penalties gibt wenn man mehr wie die monatliche Rate oder die komplette mortgage vorzeitig abbezahlt.

Viel Erfolg!

 

[John.Doe]

Ich hatte ja in einem meiner vorherigen threads ja schon geschrieben, dass Wells Fargo immer 1 % uber dem marktueblichen gelegen ist.
....
Fast vergessen, mit 750 sollte 5 % und besser moeglich sein, abhaengig vom Hauswert zu mortgage Summe.

Bei den Current Rates liegt Wells Fargo eigentlich immer ganz gut - wobei ein konkretes Angebot habe ich ja noch nicht eingeholt, ich werds also noch erleben.
So einen Zinssatz von etwa 5% oder besser habe ich auch angepeilt, ich hoffe die Zinssaetze aendern sich nicht noch kraeftig, denn...

...und keins davon war DAS Haus

DAS Haus habe ich bisher auch nocht nicht gefunden...

 

[Rynoa]

Ich hänge mich hier einfach mal an.

Wir sind auch gerade am house hunting da wir im Oktober hier nach North Carolina ziehen (bin gerade dort, da Männe hier ne Fortbildung macht). Ich hocke eh den ganzen Tag im Hotel und mache mir so Gedanken wie man das am schlauesten anstellt.

Rahmenbedingungen sind geklärt. Männe hat einen excellent credit score oder wie man das nennt. Mit der Bank hat er auch schon gesprochen. Loan geht klar. Zinsen dürften so zwischen 4,7 und 5,3 liegen. Kommt wahrscheinlich auf den Betrag an, keine Ahnung.

Jetzt haben wir von einem Realtor Angebote bekommen und 2 gefallen uns sehr sehr gut. Sollten wir uns wirklich in eins verlieben wenn wirs persönlich gesehen haben, möchten wir vielleicht jetzt schon kaufen oder reservieren (eins ist noch im Bau).

Ich wollte einfach mal wissen, wie eure Erfahrungen/Meinungen sind.
Zahlt ihr über 15 oder 30 Jahre?
Männe könnte ja einen VA Loan bekommen, aber nachdem wir mal ausgerechnet haben wieviel man dann de facto über 30 Jahre für ein 150.000 $ Haus zahlt, wird einem ja speiübel.
Wir möchten deshalb definitiv über 15 Jahre abzahlen, mit einem kleinen down payment zu Anfang. Gibt es überhaupt irgend einen Vorteil der VA Loans? Nachdem Männe mir das mal erklärt hat, halte ich es für absoluten Schwachsinn ... Abzocke hoch 3

Gibt es Gutachter für die Häuser? Also jemand neutralen den man beauftragt das Haus zu schätzen und Mängel abzuprüfen. Nicht dass man dann sein blaues Wunder mit dem Haus erlebt, wir kennen uns ja nicht aus.
Wenn ja, wo finde ich die? Und was kostet es ungefähr?

Sollte man irgendwas beachten wegen Heizung/AC?
So wie mir das bis jetzt scheint, ist das überall der gleiche Einheitsbrei - central air. Bestimmt nicht die beste/energiesparentste Lösung, aber es ist akzeptabel oder?

sooooo ... das wars für den Moment

Wäre für jeden Tipp dankbar.

LG

 

[John.Doe]

Ich wollte einfach mal wissen, wie eure Erfahrungen/Meinungen sind.
Zahlt ihr über 15 oder 30 Jahre?
Männe könnte ja einen VA Loan bekommen, aber nachdem wir mal ausgerechnet haben wieviel man dann de facto über 30 Jahre für ein 150.000 $ Haus zahlt, wird einem ja speiübel.
Wir möchten deshalb definitiv über 15 Jahre abzahlen, mit einem kleinen down payment zu Anfang. Gibt es überhaupt irgend einen Vorteil der VA Loans? Nachdem Männe mir das mal erklärt hat, halte ich es für absoluten Schwachsinn ... Abzocke hoch 3

Also meine Meinung dazu:
- 20% Downpayment, weil ich keine PMI (Private Mortgage Insurance) bezahlen moechte
- 30 Jahre fix, weil ich a) den momenten niedrigen Zinssatz gesichert haben moechte und b) eine niedrige monatliche Zahlung haben will, so dass ich flexibler bin - wobei ich wohl zusaetzlich pro Monat abbezahlen werde, um das Haus dennoch Jahre frueher abbezahlt zu haben.

Zu VA Mortgages selbst kann ich Dir nichts sagen.

Gibt es Gutachter für die Häuser? Also jemand neutralen den man beauftragt das Haus zu schätzen und Mängel abzuprüfen. Nicht dass man dann sein blaues Wunder mit dem Haus erlebt, wir kennen uns ja nicht aus.
Wenn ja, wo finde ich die? Und was kostet es ungefähr?

Es gibt mehrere Gutachter/Schaetzer in Californien sind einige davon Pflicht:
- zum einen einen Inspektor von der Stadt (soweit ich weiss), der guckt, ob das Haus nach Vorschrift ist oder ob es ungenehmigte Modifikationen gibt oder Brandgefaehrdung usw.
- dann einen unabhaengigen Gutachter von der Bank, der den Wert des Hauses schaetzt, denn die Bank will ja nicht einen $500.000 Kredit fuer ein Haus geben, was $300.000 wert ist, ansonsten sehen die ihr Geld ja nicht wieder, wenn Du zahlungsunfaehig werden wuerdest und sie dafuer das Haus bekommen - in Californien fallen im Moment viele Verkaeufe flach, weil die Haeuser zu niedrig geschaetzt werden und die Bank deshalb den Kredit nicht gibt.
- Pest Control - wobei Termiten koennten ein spezifisches Californisches Problem sein
Was die genau Kosten kann ich Dir nicht genau sagen, aber es sind im Verhaeltnis zum Hauskauf Kleckerbetraege.

Was den Hauskauf selbst angeht - ich fasse mal so grob zusammen, was mir grad so einfaellt -
Du gibst ein Angebot ab und wenn es akzeptiert wird, dann gibt es im Vertrag noch entsprechende Contingencies. Darunter faellt alles moegliche, z.B.
- der zugesicherte Zinssatz darf sich nur in gewissem Rahmen aendern - das ist wichtig, weil nehmen wir an der Escrow Prozess dauert aus irgendwelchen Gruenden 3 Monate und die Bank sichert Dir den Mortgage Zinssatz aber nur fuer 45 Tage, sollte der neue Zinssatz danach 1% hoeher sein, dann koenntest Du deshalb aus dem Vertrag aussteigen, evtl. verlierst Du dabei eine Anzahlung die Du beim Eingehen des Escrows machen musstest fuer Papierkram und Bearbeitung (sollte ca. 1% des Hauspreises sein)
- das Haus muss in versprochenem Zustand sein, wenn die Inspektoren beispielsweise Schaeden finden, die behoben werden muessen, dann loest man die Contingency nicht bevor der Verkaeufer entsprechende Arbeit geleistet hat oder man eine andere Loesung gefunden hat wie z.B. ein Preisnachlass
- ... usw.
Wenn alle Contingencies von Kaeufer und Verkaeufer geloest sind, dann ist der Verkauf abgeschlossen.

Ich habe zu Hause noch einen Beispielkaufvertrag den mein Realtor mit mir durchgegangen ist, damit ich weiss, was auf mich zukommt.

 

[dago]

Die home inspection kostet so rund 400 $, die nennen sich auch "appraiser". Je nach Marktlage legen die Verkaeufer eine Liste aus, was gemacht werden muss (seitens des Kaeufers) oder aber die Verkaeufer reparieren selbst.
Derzeit wohl eher das Letztere.
Wir hatten bei unserem letzten Hauskauf eine so niedrig geschaetzte Inspection vorgefunden, dass wir vor Abgabe unseres Angebotes nochmal einen von uns beauftragten Appraiser schaetzen liessen. Der erhielt die Aufgabe, moeglichst viel zu finden, damit wir den Preis druecken konnten.

War aber nichts, das Haus war o.k., trotz Baujahr 1896!

Schoen ist halt immer noch ein Fireplace, da gibt es mittlerweile die EPA-geprueften mit wenig Abgasen, die auch besser heizen als die ganz offenen Feuerstellen. Da heizt man dann nicht noch die ganzen Schlaeuche und deren Umgebung mit sondern nur den Raum, den man abends bevorzugt "bewohnt".

Gruss DagO

 

[VegasVicky]

@JohnDoe
wir haben uns ein Mortgage Angebot vom Mortgage Broker geben lassen, den uns die realtorin empfohlen hatte.
Als es dann ernster wurde, habe ich einen Konditionenvergleich im Internet gemacht (geht ganz einfach ueber Zillow) und habe ihn dann mit den Angeboten des Wettbewerbs konfrontiert.
Daraufhin hat er mir einige hundert Dollar an Abschlusskosten nachgelassen, um die anderen Angebote zu matchen und meine Realtorin war schwer beeindruckt

@Rynoa
in welchem Staat werdet Ihr denn kaufen?
Hier in AZ ist die Inspection Teil des Prozesses und Du hast waerend der Inspektionsperiode immer noch die Moeglichkeit vom Vertrag zurueckzutreten.
In anderen States muss man das seperat aushandeln, wie ich meine. Aber Euer realtor sollte das wissen.
Unsere beiden Inspektionen (beim ersten Haus sind wir zurueckgetreten) waren so knapp unter 500 $
Aber man bekommt dann einen sehr guten Ueberblick, was so auf einen zukommt in Sachen Reparaturen etc. bzw. kann nachverhandeln.

Viel Glueck beim Hauskauf. Ich wuenschte, wir haetten auch bis jetzt gewartet.

LG
Vicky