Rund um Immobilien

[Wisi]

Unser Markt hier in South West Florida ist ausgesprochen gut. Wir verkaufen mehr Haeuser als neu auf den Markt kommen, die Preise steigen stetig. Unser derzeitiges Inventar an Haeuser ist 2.4 Monate.

Das ist gut zu hoeren denn ist ja bei weitem nicht in allen Gegenden so.

Das ist nicht so ganz wie ein Short Sale ablaeuft. Der Eigentuemer des Hauses ist ca. 3 Monate mit den Hypotheken Zahlungen im Rueckstand.

Nein, um einen short sale einleiten zu koennen muss der Eigentuemer noch nicht im Verzug sein...

Meiner Meinung nach ist der Grund, dass Banken die Verlustbuchung rausschieben moechte, einfach der, dass sie nicht geschlossen werden moechten wegen Insolvenz. Wie es ja bereits vielen Banken hier in den USA passiert ist.

Hm, ich glaub nicht, dass das der Grund ist denn die meisten brauchen sich darum wohl eher kaum Sorgen zu machen.

Viele unserer Home Inspectors kennen sich mit den Well und Septic Anlagen bestens aus und machen auch Wassertests. Diese erklaeren meinen Kunden wie diese Anlage funktioniert und welche Art von Service und Wartung sie vorschlagen wuerden.

So sollte es ja auch sein...

Ich weiss nicht woher Du diese Zahlen hast aber Deine Zahlen fuer Florida snd falsch. Title Insurance und Doc Stamps werden erstens meistens vom Verkaeufer bezahlt und zweitens richten sich diese nach der Kaufsumme. Wenn keine Hypothek verwendet wird sind die Abschlussgebuehren fuer den Kaeufer zwischen 350 und 400 Dollar) Fuer den Verkaeufer wie gesagt richten sich diese nach dem Kaufpreis.

Ich such Dir die Angaben spaeter nochmal raus...

Es gibt noch weitere Visa, die eine Verlaengerung fuer den Aufenthalt in den USA berechtigen aber dass war ja nun wirklich nicht das Thema. Das Thema war, das der Kauf eines Hauses keinen Einfluss auf die Einwanderung in die USA hat.

Stimmt schon, aber Du hast den Strang doch Deinen Angaben nach angelgt um falsche Infos vorzubeugen/zu berichtigen bzw richtige Angaben in einem Strang festzuhalten.

Ich denke mal die meisten Leute, die Haeuser kaufen, kennen ihr Budget und sollten sich darueber bewusst sein, dass manche Haeuser renovierung erfordern und diese Renovierungskosten ebenfalls in ihrem Budget sein muessen. D.h. wenn jemand ein Budet hat fuer $ 135,000 und wirklich nicht mehr, muss er eben ein Haus kaufen, das fuer $ 135,000 fertig ist. Wenn aber das Budget $ 200,000 ist kann das Haus fuer $ 135,000 gekauft werden und dann ist halt noch Geld da fuer die Renovierung. Die meisten Leute sind eigentlich klug genug das zu Beruecksichtigen.

Klar, doch, darum ging es mir aber nicht... es ging mir darum, dass halt nicht jeder den Luxus hat das Haus, auch wenn er es als foreclosure guenstig bekommt, renovieren zu koennen so wie es Emma vorgeschlagen hatte bzw dem Anschein nach als Selbstverstaendlich nimmt.

Ich denke hier gibt es keine Ausnahmen. Foreclosures findest du in allen Gegenden, es gibt Foreclosures fuer $20,000 und Foreclosures fuer $ 20 Millionen. Foreclosures ziehen sich so ziemlich durch alle Preis Klassen und alle Lagen.

Das kann natuerlich gut so in FL sein, aber generell auf die ganze USA beziehen kann man es nicht.

Und ausserdem weiss der Kaeufer was ihn erwartet - Home Inspection!!!

Klar doch... davon war ja nicht die Rede.

Das Beispiel kommt von Emma, klingt aber fuer mich sehr stark nach Short Sale. Foreclosures koennen erheblich schneller abgewickelt werden. Ich war vor ca. 1 Monat in der Lage ein Foreclosure in 48 Stunden abzuschliessen.

Bei einem short sale wird das Haus aber nicht versteigert...

 

[monikawilson]

Ich arbeite mit Short Sales taeglich - der Besitzer muss in Verzug sein mit seinen Hypotheken Zahlungen. Ist eine der Voraussetzungen fuer die Genehmigung des Short Sales durch die Bank. Mag sein es ist in Eurer Ecke anders aber dass ist wie es hier ablaeuft.

 

[Wisi]

Das ist ja mitunter das Problem eines solchen Stranges wie dem hier, die Regeln sind nicht einheitlich sondern vom Staat abhaengig und deshalb kann man auch keine generellen Richtlinien zusammen fassen.
So kann ein lender, je nach Staat, einen short sale auch dann in Erwaegung ziehen wenn der seller zwar noch nicht in default ist (also noch current im Bezug auf die mortgage payments ist) der Wert des Hauses aber unter den geschuldeten Betrag gesunken ist.

 

[monikawilson]

Sag ich ja, Short Sales sind ein Alptraum fuer alle Beteiligten, aber es wird gerade diskutiert diese Short Sale Regelung einzustellen und diese alle zusammen vom Markt zu bannen. Die Variante, die derzeit zur Abstimmung vorliegt besagt, dass die Banken mit den Eigentuemern eine Loesung finden sollen fuer den Fall das die Hoehe der Hypothek den Marktwert der Immobilie uebersteigt. Banken sollen dann diese Hypothek refinanzieren zum Marktwert, den Zinssatz senken und damit dem Eigentuemer ermoeglichen im Haus zu bleiben. Vereinfacht dargestellt natuerlich, es sind noch ein paar mehr Regelgungen damit verknuepft, wie bspw. wenn der Eigentuemer das Haus in den folgenden 5 Jahren mit Gewinn verkauft bekommt die Bank einen Prozentsatz vom erzielten Gewinn und andere. Sollten sich die Banken und Eigentuemer nicht einigen koennen oder aber die Eigentuemer trotz der neuen preiswerteren Hypothek nicht in der Lage sein die neuen monatlichen Zahlungen zu machen (bspw. wegen Job Verlust) geht das Haus dann in Foreclosure ohne vorher in Short Sale zu gehen. Diese neue vorgeschlagene Regelgung gilt vorerst nur fuer den ersten Wohnsitz und hilft wirklich "normalen" Leuten und nicht den Investoren oder Zweit Wohnsitzen. Wie gesagt das ist lediglich im Gespraech und noch nicht beschlossenen Sache. Persoenlich finde ich das sehr vernuenftig und sicher eine weitgehend faire Loesung.

 

[Blackzxr]

mal ne frage,als Anfänger, ich hege eigendlich seit Jahren den gedanken mir einfach ein Grundstück zu kaufen (Unbebaut) so ca 1000 bis 2500 qm.in E-bay gibt es schnäpchen, kann man denen trauen?
Mir geht es nicht darum mitten in der Stadt was zu finden, denn ich will eigendlich meine ruhe und suche etwas für später wo ich im Winter überwintern,oder auch nen Urlaub verbringen kann.
Und wo? Höhe Florida,Tennessee und Richtung Westen... hätte schon einige schnäpchen gesehen, nur entspricht das der Realität?
Letztes mal gab es in Arkansas (Little Rock) ein Grundstück (erschlossen) bei nem Trailerpark,mit Video usw..
hätte halt etwas respect ,auch wenns nur ne anzahlung von 20% ist und nachdem der makler per fedex die urkunde schickt überweist man den rest...
vieleicht hat jemand ne ahnung von sowas?

 

[Ulrich]

mal ne frage,als Anfänger, ich hege eigendlich seit Jahren den gedanken mir einfach ein Grundstück zu kaufen (Unbebaut) so ca 1000 bis 2500 qm.in E-bay gibt es schnäpchen, kann man denen trauen?

Natuerlich doch. Ich haette da uebrigens noch eine traumhafte Oase fuer Dich mitten in den Everglades. Und zum Hinkommen waere da noch eine Bruecke in New York im Angebot, die man ggf. dort abbauen und nach Florida transportieren koennte.

Also, alles was mit Real Estate zu tun hat sollte man schon persoenlich und vor Ort begutachten.

 

[monikawilson]

mal ne frage,als Anfänger, ich hege eigendlich seit Jahren den gedanken mir einfach ein Grundstück zu kaufen (Unbebaut) so ca 1000 bis 2500 qm.in E-bay gibt es schnäpchen, kann man denen trauen?
Mir geht es nicht darum mitten in der Stadt was zu finden, denn ich will eigendlich meine ruhe und suche etwas für später wo ich im Winter überwintern,oder auch nen Urlaub verbringen kann.
Und wo? Höhe Florida,Tennessee und Richtung Westen... hätte schon einige schnäpchen gesehen, nur entspricht das der Realität?
Letztes mal gab es in Arkansas (Little Rock) ein Grundstück (erschlossen) bei nem Trailerpark,mit Video usw..
hätte halt etwas respect ,auch wenns nur ne anzahlung von 20% ist und nachdem der makler per fedex die urkunde schickt überweist man den rest...
vieleicht hat jemand ne ahnung von sowas?

Die Idee mit dem Grundstueck Kauf ist eigentlich recht gut, denn ausser Grundsteuer hast Du keine Kosten. ABER bitte bitte nicht ueber ebay kaufen. Ich habe gerade letzte Woche einen Anruf von jemanden in Deutschland bekommen, der mich im Prinzip "heulend" um Hilfe bat. Er hat das "Schnaeppchen" ueber ebay gefunden und auch sofort zugeschlagen. Er hat das Geld ueberwiesen (an den "Makler" nicht an die Title Company) und nach ein paar Monate bekam er eine riesen Rechung von der Stadt ueber unbezahlte Assessments und Altschulden und obendrauf dachte er, er haette ein Haus in Florida gekauft, jedoch war das Haus, das er gekauft hat in Ohio. Die Person von der er es gekauft hat, hatte eine Florida adresse, aber nicht das ersteigerte Haus. Er hat mir die ganzen Vertraege geschickt und leider hatte er unterschrieben (ohne zu verstehen, was er unterschrieben hat) dass er das haus "as is" kauft und fuer alle Altschulden aufkommen wuerde. Ich habe ihm empfohlen einen Anwalt zu beauftragen und hoffe dass er aus diesem Dilemma herauskommt.

Ich moechte auch Erwaehnen, dass keine Title Company oder Rechtsanwalt ein Haus mit Altschulden abschliessen wuerde. Alle Immobilien hier muessen beim Abschluss schuldenfrei uebergeben werden. Jedoch mit solchen Sharlatanen wird diese Regelung uebergangen. Die benutzen in der Regel keine richtige Title Company oder Anwalt. Entweder benutzen sie keins von beiden oder aber eine "Schein Firma", die nur offiziell aussieht.

Auch hoere ich leider viel zu oft von Leuten von Europa die glauben sie haben das "Schnaeppchen" erstanden, sie erzaehlen mir sie haben ein ganz tolles Grundstueck in Florida gekauft und bitten mich es wieder zu verkaufen. In der Regel haben diese Leute ein Grundstueck fuer $ 20,000 gekauft in einer Gegend wo die Grundstueck fuer ca. $ 5,000 verkauft werden. Da kann ich natuerlich nicht viel machen.

Wenn Du eine Immobilie (egal ob Haus oder Grundstueck) in den USA kaufen moechtest, bitte fahre erstmal in die Gegend, wo Du kaufen moechtest. Finde einen serioesen Makler und lasse Dir verschiedene Gegenden zeigen. Damit weisst Du wenigstens, dass Du keine Immobilie im "Sumpf" kaufst. Selbst wenn Du bei deinem Besuch noch keine passende Immobilie findest, wenigstens hast Du einen serioesen Makler an der Hand, der Dir dann Immobilien zuschicken kann in Gegenden, die Du kennst. Auch lernst Du den Makler kennen, weisst wo er arbeitet und kennst seine Firma und moeglicherweise lass Dir seine Lizense zeigen und schreib Dir die Lizense Nummr auf. Auch kannst du nachschauen ob diese Nummer stimmt in dem Du zu: https://www.myfloridalicense.com/wl11.asp?mode=0&SID= gehst.

Auch ueberweise nie Geld zu einer Privat Person, wenn du Geld fuer eine Immobilie ueberweisen moechtest, mache sicher dass es entweder auf das Treuhand Konto einer Title Company oder eines Anwalts geht.

Sei bitte vorsichtig mit sogenanten "Schnaeppchen" die Online angeboten werden, Du weisst nicht was fuer ein Rattenschwanz hinterherkommt.

 

[monikawilson]

Natuerlich doch. Ich haette da uebrigens noch eine traumhafte Oase fuer Dich mitten in den Everglades. Und zum Hinkommen waere da noch eine Bruecke in New York im Angebot, die man ggf. dort abbauen und nach Florida transportieren koennte.

Also, alles was mit Real Estate zu tun hat sollte man schon persoenlich und vor Ort begutachten.

Ja, ich kann da noch ca. 20 Acres Wetland (mit einer Vielzahl von unter Natuschutz stehenden Schildkroeten, oder ein Traum Grundstueck mit einem Adler Nest hinzufuegen (auf dem Du fuer die naechsten 20 Jahre nicht bauen darfst) oder aber ein Grundstueck, toll und gross ohne jegliche Anbindung zu einer Strasse. Musst Dich nur gut mit dem Nachbarn stellen, dass er Dich seine Einfahrt mitbenutzen laesst.

 

[Emmaglamour]

Ja, ich kann da noch ca. 20 Acres Wetland (mit einer Vielzahl von unter Natuschutz stehenden Schildkroeten, oder ein Traum Grundstueck mit einem Adler Nest hinzufuegen (auf dem Du fuer die naechsten 20 Jahre nicht bauen darfst) oder aber ein Grundstueck, toll und gross ohne jegliche Anbindung zu einer Strasse. Musst Dich nur gut mit dem Nachbarn stellen, dass er Dich seine Einfahrt mitbenutzen laesst.

Hahaha - ja, man muss da wirklich vor Ort ansehen und pruefen - Immobilienkauf uebers Netz wuerde ich nie im Leben machen.

Und bei unbebauten Grundstuecken muss man ja auch die Anschluesse und die Infrastruktur klaeren. Gibt es Strom, Gas, Wasser, Kabel in der Naehe? Muss man sich darum selber kuemmern? Ist die Strasse asphaltiert, falls nein, wer zahlt? In Florida kommt man auch um Bodenproben kaum herum, zum einen, um die Draenage fuer den Wasserablauf zu pruefen, zum anderen, um die Zulaessigkeit fuer unterirdische "Septic Tanks" zu checken. Denn wer will sowas schon oberirdisch im Garten haben. Auch auf "Sinkholes" muss man hier achten, etc. Und fuer welches "Zoning" ist da Grundstueck ausgewiesen? All das geht nicht wirklich ueber Ebay.

 

[monikawilson]

Hahaha - ja, man muss da wirklich vor Ort ansehen und pruefen - Immobilienkauf uebers Netz wuerde ich nie im Leben machen.

Und bei unbebauten Grundstuecken muss man ja auch die Anschluesse und die Infrastruktur klaeren. Gibt es Strom, Gas, Wasser, Kabel in der Naehe? Muss man sich darum selber kuemmern? Ist die Strasse asphaltiert, falls nein, wer zahlt? In Florida kommt man auch um Bodenproben kaum herum, zum einen, um die Draenage fuer den Wasserablauf zu pruefen, zum anderen, um die Zulaessigkeit fuer unterirdische "Septic Tanks" zu checken. Denn wer will sowas schon oberirdisch im Garten haben. Auch auf "Sinkholes" muss man hier achten, etc. Und fuer welches "Zoning" ist da Grundstueck ausgewiesen? All das geht nicht wirklich ueber Ebay.

Absolut richtig Emma. Auch muss man sich vergewissern dass dem Verkaeufer die Immobilie wirklich gehoert und der Verkaeufer nciht einfach die Immobilie eines anderen verkauft, der von diesem Verkauf keine Ahnung hat. - All dass macht normalerweise die Title Company - aber wie bereits erwaehnt, wenn die den Abschluss nicht macht, kann so ziemlich alles passieren, was oben dargelegt wurde.

ausserdem muss man (sollte man) sich vergewissern dass die Immobilie (Haus oder Grundstueck) nicht in einer Scrub Jay Zone liegen oder aber irgenwann einmal in den letzten 10 Jahren ein Panther uber das Grundstueck gelatscht ist - in diesem Fall muss man naemlich vor Baustart Land in einer staatlichen Landbank kaufen - keine Ahnung so wie die dem Panther oder den Scrub Jays (sind Voegel) erklaeren, dass sie leider jetzt in die Landbank umziehen muessen.

Ich habe einen gewerblichen Kunden, der ein grosses gewerbliches Grundstueck gekauft hat und der musste wegen eines einzigen Durchmarsch eines Panthers ueber das Grundstueck ein Grundstueck in der Landbank kaufen und ausserdem $ 10000. Auf meine Frage, was der Panther jetzt wohl mit den $ 10000 macht bekam ich leider keine Antwort - Uebrigens mein Kunde wusste von dem Panther und auch von der Gebuehr und der Landbank vor dem Kauf des Grundstuecks und wollte es trotzdem haben. Es ist eine fuer ihn perfekte Lage.


Ganz schlimm sind auch Indianische Grabhuegel auf dem Grundstueck - selbst unsichtbare - auf diesem Grundstueck darf NIE gebaut werden. Wenn die Bauleute beim Land Klaeren oder beim Ausheben fuer das Fundament ein paar alte Knochen finden - ist der Bau gestoppt auf unbestimmte Zeit.

Wie gesagt, viel zu viele oertliche Feinheiten, als das man wirklich "blind" Immobilien kaufen sollte. Ein guter serioeser Makler sollte ueber all diese lokalen Beschaffenheiten bestens Bescheid wissen. Und dadurch das die Lizense des Maklers beim Staat registriert ist, kann der Makler, der solche Dinge weiss aber verschweigt mit empfindlichen Strafen bis hin zum Entzug der Lizense rechnen.