Im Zuge unserer aktuellen Immobiliensuche ist mir aufgefallen, dass viele Immobilieninteressenten offenbar nicht sonderlich intensiv recherchieren, ehe sie ihren Kaufvertrag unterzeichnen - und später ein wenig schönes Erwachen erleben, weil entweder die Bausubstanz schadhaft ist oder sie einen weit überhöhten Preis bezahlt haben.
Ohne Anspruch auf Vollständigkeit möchte ich deswegen einige Dinge hier auflisten, die uns in den vergangenen Wochen und Monaten begegnet oder aufgefallen sind, und die anderen Immobiliensuchenden vielleicht helfen. Wir suchen in Florida - es mag sein, dass andere Bundesstaaten einiges anders regeln und handhaben. Meine Angaben beziehen sich auf Florida.
Habt Ihr Tipps und Hinweise aufgrund Eurer eigenen Immobiliensuche, die Ihr vielleicht ergänzen möchtet?
Ohne Anspruch auf Vollständigkeit möchte ich deswegen einige Dinge hier auflisten, die uns in den vergangenen Wochen und Monaten begegnet oder aufgefallen sind, und die anderen Immobiliensuchenden vielleicht helfen. Wir suchen in Florida - es mag sein, dass andere Bundesstaaten einiges anders regeln und handhaben. Meine Angaben beziehen sich auf Florida.
* In Florida sind Angaben zu Grundbesitz in zahlreichen Details kostenlos öffentlich zugänglich. Die County-Regierungen verfügen i.d.R. über Websites, die exakt Auskunft geben über Größe, (erlaubte) Nutzung, Verkaufspreis-Historie, jährlich aktualisierten Marktwert, Steuerbelastung, etc. Man sollte diese Ressourcen auf jeden Fall nutzen und mit den Angaben in den Listings abgleichen.
* Die jährliche Marktpreisbewertung durch den "County Appraiser" lässt die tatsächliche Bausubstanz i.d.R. unberücksichtigt. Schäden am Fundament, die in der Reparatur äußerst teuer sein können, spiegeln sich beispielsweise im Preis nicht wider. Die Marktbewertung basiert nicht auf einer Immobilienbegehung, sondern auf den Angaben, die "auf Papier" gemacht werden/wurden und auf den Preisen (auf dem Papier) vergleichbarer Immobilienverkäufe.
* In Florida ist die Hinzuziehung eines unabhängigen Gutachters vor dem Kauf freiwillig, und der Käufer muss den Gutachter aus eigener Tasche bezahlen. Sich den Gutachter zu sparen bedeutet, an falscher Stelle zu sparen. Die Kosten hier belaufen sich auf lediglich ca. 150 Dollar.
* Viele sogenannte "neue Listings" sind uralt - da wird viel getrickst. Üblicherweise wechseln Listings nach vier Monaten den Makler und werden dann als "neu" gelistet, auch wenn es olle Kamellen sind, die schon seit Jahren leer stehen... Das passiert auch ohne Maklerwechsel. Manche Immobilien verschwinden für ein paar Wochen aus den Listings, dann tauchen sie als "just on the market" wieder auf.
* Manche Makler (oder Verkäufer) könnten in direkter Linie mit Scheherezade verwandt sein, so virtuos erfinden sie Märchen, die den Interessenten zur übereilten Abgabe eines Angebots verleiten sollen. Ein gängiges Märchen ist die Geschichte vom angeblich bereits vorliegenden Angebot eines anderen Kaufinteressenten, ein anderes Märchen, die wir gehört haben, ist die Geschichte des vorab "approveten" Kaufinteressenten, dem die Bank in letzter Sekunde am Tag des Vertragsabschlusses dann doch den Kredit verweigert hat.
* Ebenfalls ein beliebtes Seemannsgarn: Das "pre-approved re-zoning" oder "splitting" von Grundstücken. There's no such thing as a pre-approved re-zoning. It's either approved or it's not approved. Uns wurde ein großes Grundstück angeboten, das angeblich "pre-approved" war für eine Aufteilung auf 15 Baugrundstücke. Ein kurzer Besuch beim "Planning Department" des fraglichen Landkreises ergab, dass das Grundstück im Moment lediglich für landwirtschaftliche Zwecke eingestuft ist und in maximal vier Einheiten unterteilt werden darf... ;-) Wir sind zwar weiterhin interessiert, das Stück Land zu erwerben, aber natürlich haben wir nun eine andere Preisangebotsgrundlage. :-)
* Um den Preis und die Marktbewertung hochzutreiben, ist es ein beliebter Trick, das Haus an sich selbst zu verkaufen, ehe es auf den Markt kommt. Beispiel: Jemand kauft ein Haus zum Marktwert, nimmt einige geringe Verbesserungen vor (meist oberflächliche Veränderungen) und verkauft das Haus nach einigen Monaten zu einem deutlich höheren Preis an seine Gattin oder seine Firma. Wenn die Gattin oder die Firma das Haus dann tatsächlich "offiziell" zu einem nochmals leicht erhöhten Preis auf den Markt bringen, sieht der "asking price" im Vergleich zum eigenen Kaufpreis akzeptabel aus. Es lohnt sich also zu prüfen, wer wirklich hinter den gelisteten Vorbesitzern steckt.
* Häuser, die via "SHort Sale" verkauft werden, werden von den Vorbesitzern oft bis zum letzten Accessoire, das für drei Groschen veräußert werden könnte "geplündert". In manchen "Short Sale"-Häusern fehlen Klimaanlagen, Deckenventilatoren, Türen und Fenster samt Rahmen, etc. Bis der Kaufvertrag unterzeichnet ist, gehört das Haus den Vorbesitzern (nicht der Bank), und viele reißen (ohne Rücksicht auf Verluste...) alles raus, was sie irgendwie mitnehmen können. Da muss unter Umständen viel investiert werden, ehe die Häuser auch nur bewohnbar sind. Obacht!
Ich habe todsicher einiges vergessen und werde bestimmt noch das eine oder andere nachtragen. * Die jährliche Marktpreisbewertung durch den "County Appraiser" lässt die tatsächliche Bausubstanz i.d.R. unberücksichtigt. Schäden am Fundament, die in der Reparatur äußerst teuer sein können, spiegeln sich beispielsweise im Preis nicht wider. Die Marktbewertung basiert nicht auf einer Immobilienbegehung, sondern auf den Angaben, die "auf Papier" gemacht werden/wurden und auf den Preisen (auf dem Papier) vergleichbarer Immobilienverkäufe.
* In Florida ist die Hinzuziehung eines unabhängigen Gutachters vor dem Kauf freiwillig, und der Käufer muss den Gutachter aus eigener Tasche bezahlen. Sich den Gutachter zu sparen bedeutet, an falscher Stelle zu sparen. Die Kosten hier belaufen sich auf lediglich ca. 150 Dollar.
* Viele sogenannte "neue Listings" sind uralt - da wird viel getrickst. Üblicherweise wechseln Listings nach vier Monaten den Makler und werden dann als "neu" gelistet, auch wenn es olle Kamellen sind, die schon seit Jahren leer stehen... Das passiert auch ohne Maklerwechsel. Manche Immobilien verschwinden für ein paar Wochen aus den Listings, dann tauchen sie als "just on the market" wieder auf.
* Manche Makler (oder Verkäufer) könnten in direkter Linie mit Scheherezade verwandt sein, so virtuos erfinden sie Märchen, die den Interessenten zur übereilten Abgabe eines Angebots verleiten sollen. Ein gängiges Märchen ist die Geschichte vom angeblich bereits vorliegenden Angebot eines anderen Kaufinteressenten, ein anderes Märchen, die wir gehört haben, ist die Geschichte des vorab "approveten" Kaufinteressenten, dem die Bank in letzter Sekunde am Tag des Vertragsabschlusses dann doch den Kredit verweigert hat.
* Ebenfalls ein beliebtes Seemannsgarn: Das "pre-approved re-zoning" oder "splitting" von Grundstücken. There's no such thing as a pre-approved re-zoning. It's either approved or it's not approved. Uns wurde ein großes Grundstück angeboten, das angeblich "pre-approved" war für eine Aufteilung auf 15 Baugrundstücke. Ein kurzer Besuch beim "Planning Department" des fraglichen Landkreises ergab, dass das Grundstück im Moment lediglich für landwirtschaftliche Zwecke eingestuft ist und in maximal vier Einheiten unterteilt werden darf... ;-) Wir sind zwar weiterhin interessiert, das Stück Land zu erwerben, aber natürlich haben wir nun eine andere Preisangebotsgrundlage. :-)
* Um den Preis und die Marktbewertung hochzutreiben, ist es ein beliebter Trick, das Haus an sich selbst zu verkaufen, ehe es auf den Markt kommt. Beispiel: Jemand kauft ein Haus zum Marktwert, nimmt einige geringe Verbesserungen vor (meist oberflächliche Veränderungen) und verkauft das Haus nach einigen Monaten zu einem deutlich höheren Preis an seine Gattin oder seine Firma. Wenn die Gattin oder die Firma das Haus dann tatsächlich "offiziell" zu einem nochmals leicht erhöhten Preis auf den Markt bringen, sieht der "asking price" im Vergleich zum eigenen Kaufpreis akzeptabel aus. Es lohnt sich also zu prüfen, wer wirklich hinter den gelisteten Vorbesitzern steckt.
* Häuser, die via "SHort Sale" verkauft werden, werden von den Vorbesitzern oft bis zum letzten Accessoire, das für drei Groschen veräußert werden könnte "geplündert". In manchen "Short Sale"-Häusern fehlen Klimaanlagen, Deckenventilatoren, Türen und Fenster samt Rahmen, etc. Bis der Kaufvertrag unterzeichnet ist, gehört das Haus den Vorbesitzern (nicht der Bank), und viele reißen (ohne Rücksicht auf Verluste...) alles raus, was sie irgendwie mitnehmen können. Da muss unter Umständen viel investiert werden, ehe die Häuser auch nur bewohnbar sind. Obacht!
Habt Ihr Tipps und Hinweise aufgrund Eurer eigenen Immobiliensuche, die Ihr vielleicht ergänzen möchtet?
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