Augen auf beim Immobilienkauf - Tipps und Tricks

[Emmaglamour]

Im Zuge unserer aktuellen Immobiliensuche ist mir aufgefallen, dass viele Immobilieninteressenten offenbar nicht sonderlich intensiv recherchieren, ehe sie ihren Kaufvertrag unterzeichnen - und später ein wenig schönes Erwachen erleben, weil entweder die Bausubstanz schadhaft ist oder sie einen weit überhöhten Preis bezahlt haben.

Ohne Anspruch auf Vollständigkeit möchte ich deswegen einige Dinge hier auflisten, die uns in den vergangenen Wochen und Monaten begegnet oder aufgefallen sind, und die anderen Immobiliensuchenden vielleicht helfen. Wir suchen in Florida - es mag sein, dass andere Bundesstaaten einiges anders regeln und handhaben. Meine Angaben beziehen sich auf Florida.

* In Florida sind Angaben zu Grundbesitz in zahlreichen Details kostenlos öffentlich zugänglich. Die County-Regierungen verfügen i.d.R. über Websites, die exakt Auskunft geben über Größe, (erlaubte) Nutzung, Verkaufspreis-Historie, jährlich aktualisierten Marktwert, Steuerbelastung, etc. Man sollte diese Ressourcen auf jeden Fall nutzen und mit den Angaben in den Listings abgleichen.

* Die jährliche Marktpreisbewertung durch den "County Appraiser" lässt die tatsächliche Bausubstanz i.d.R. unberücksichtigt. Schäden am Fundament, die in der Reparatur äußerst teuer sein können, spiegeln sich beispielsweise im Preis nicht wider. Die Marktbewertung basiert nicht auf einer Immobilienbegehung, sondern auf den Angaben, die "auf Papier" gemacht werden/wurden und auf den Preisen (auf dem Papier) vergleichbarer Immobilienverkäufe.

* In Florida ist die Hinzuziehung eines unabhängigen Gutachters vor dem Kauf freiwillig, und der Käufer muss den Gutachter aus eigener Tasche bezahlen. Sich den Gutachter zu sparen bedeutet, an falscher Stelle zu sparen. Die Kosten hier belaufen sich auf lediglich ca. 150 Dollar.

* Viele sogenannte "neue Listings" sind uralt - da wird viel getrickst. Üblicherweise wechseln Listings nach vier Monaten den Makler und werden dann als "neu" gelistet, auch wenn es olle Kamellen sind, die schon seit Jahren leer stehen... Das passiert auch ohne Maklerwechsel. Manche Immobilien verschwinden für ein paar Wochen aus den Listings, dann tauchen sie als "just on the market" wieder auf.

* Manche Makler (oder Verkäufer) könnten in direkter Linie mit Scheherezade verwandt sein, so virtuos erfinden sie Märchen, die den Interessenten zur übereilten Abgabe eines Angebots verleiten sollen. Ein gängiges Märchen ist die Geschichte vom angeblich bereits vorliegenden Angebot eines anderen Kaufinteressenten, ein anderes Märchen, die wir gehört haben, ist die Geschichte des vorab "approveten" Kaufinteressenten, dem die Bank in letzter Sekunde am Tag des Vertragsabschlusses dann doch den Kredit verweigert hat.

* Ebenfalls ein beliebtes Seemannsgarn: Das "pre-approved re-zoning" oder "splitting" von Grundstücken. There's no such thing as a pre-approved re-zoning. It's either approved or it's not approved. Uns wurde ein großes Grundstück angeboten, das angeblich "pre-approved" war für eine Aufteilung auf 15 Baugrundstücke. Ein kurzer Besuch beim "Planning Department" des fraglichen Landkreises ergab, dass das Grundstück im Moment lediglich für landwirtschaftliche Zwecke eingestuft ist und in maximal vier Einheiten unterteilt werden darf... ;-) Wir sind zwar weiterhin interessiert, das Stück Land zu erwerben, aber natürlich haben wir nun eine andere Preisangebotsgrundlage. :-)

* Um den Preis und die Marktbewertung hochzutreiben, ist es ein beliebter Trick, das Haus an sich selbst zu verkaufen, ehe es auf den Markt kommt. Beispiel: Jemand kauft ein Haus zum Marktwert, nimmt einige geringe Verbesserungen vor (meist oberflächliche Veränderungen) und verkauft das Haus nach einigen Monaten zu einem deutlich höheren Preis an seine Gattin oder seine Firma. Wenn die Gattin oder die Firma das Haus dann tatsächlich "offiziell" zu einem nochmals leicht erhöhten Preis auf den Markt bringen, sieht der "asking price" im Vergleich zum eigenen Kaufpreis akzeptabel aus. Es lohnt sich also zu prüfen, wer wirklich hinter den gelisteten Vorbesitzern steckt.

* Häuser, die via "SHort Sale" verkauft werden, werden von den Vorbesitzern oft bis zum letzten Accessoire, das für drei Groschen veräußert werden könnte "geplündert". In manchen "Short Sale"-Häusern fehlen Klimaanlagen, Deckenventilatoren, Türen und Fenster samt Rahmen, etc. Bis der Kaufvertrag unterzeichnet ist, gehört das Haus den Vorbesitzern (nicht der Bank), und viele reißen (ohne Rücksicht auf Verluste...) alles raus, was sie irgendwie mitnehmen können. Da muss unter Umständen viel investiert werden, ehe die Häuser auch nur bewohnbar sind. Obacht!
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Ich habe todsicher einiges vergessen und werde bestimmt noch das eine oder andere nachtragen.

Habt Ihr Tipps und Hinweise aufgrund Eurer eigenen Immobiliensuche, die Ihr vielleicht ergänzen möchtet?

 

[henne]

wenn mit dem haus etwas nicht in ordnung sein sollte, unbedingt reparaturen verlangen bevor escrow geschlossen wird. werden reparaturen akzeptiert und uebernommen, sicherstellen, was im falle des falles passiert, sollte erneut etwas nicht stimmen und das haus befindet sich zwischen dem einzugsdatum und dem schliessen des escrows.
(ist uns passiert, repariert wurde zwar, aber am naechsten tag war es wieder kaputt und wir mussten den kram selber bezahlen...)

 

[Wisi]

* In Florida sind Angaben zu Grundbesitz in zahlreichen Details kostenlos öffentlich zugänglich. Die County-Regierungen verfügen i.d.R. über Websites, die exakt Auskunft geben über Größe, (erlaubte) Nutzung, Verkaufspreis-Historie, jährlich aktualisierten Marktwert, Steuerbelastung, etc. Man sollte diese Ressourcen auf jeden Fall nutzen und mit den Angaben in den Listings abgleichen.

Soweit mir das bekannt ist ist das in allen Staaten so. Listings muessen sich allerdings auch wahrheitsgemaess an die offiziellen Angaben im Bezug auf Groesse, erlaubte Nutzung und derzeitige Steuerbelastung, wie so einiges anderes, halten... ist Teil des disclosure laws worunter auch jegliche bekannte Schaeden oder Maengel fallen.

* Die jährliche Marktpreisbewertung durch den "County Appraiser" lässt die tatsächliche Bausubstanz i.d.R. unberücksichtigt.

Das stimmt nicht ganz denn der Zustand der Immobilie wird schon auch mit ins appraisal eingeschlossen... meist findet man dies unter 'condition' (oder aehnliches) als 'excellent', 'good' etc.

Schäden am Fundament, die in der Reparatur äußerst teuer sein können, spiegeln sich beispielsweise im Preis nicht wider.

Im Preis, was den total market value angeht zwar nicht unbedingt denn das richtet sich ja nach dem Markt, also nachdem was vom Kaeufer bereitwillig gezahlt wird und steht in direktem Verhaeltnis zu Bedarf und Angebot. Im appraisal fuer tax purposes wird es aber sehr wohl mitberuecksichtig, aber das sind natuerlich auch zwei erstmal komplett voneinander unabhaengige appraisals. Schaeden dieser Art, sollten sie bekannt sein, fallen aber wie erwaehnt unter's disclosure law und muessen somit offen bekannt gegeben werden.

Die Marktbewertung basiert nicht auf einer Immobilienbegehung, sondern auf den Angaben, die "auf Papier" gemacht werden/wurden und auf den Preisen (auf dem Papier) vergleichbarer Immobilienverkäufe.

Jein, denn da kommt es wie angesprochen darauf an zu welchem Nutzn die Marktbewertung gemacht wird... handelt es sich dabei lediglich um die Festlegung eines Verkaufpreises zwischen Verkaeufer und Makler dann wird es sich mit Sicherheit in erster Linie tatsaechlich auf die vergleichbaren comp beziehen... das ist auch ganz in Odnung so.
Unabhaengig davon wird aber dann bei Kauf von der Bank oder mortgage company ein independent appraisal angeordnet um den tatsaechlichen Wert zu ermitteln und dazu wird die Immobilie auch begutachtet.
Dritte Form von appraisal ist fuer tax purposes und da gilt bei existierenden Immobilien erstmal die Verkaufsgeschichte und der derzeitige Zustand.

* In Florida ist die Hinzuziehung eines unabhängigen Gutachters vor dem Kauf freiwillig, und der Käufer muss den Gutachter aus eigener Tasche bezahlen.

Ich glaub das ist ueberall gleich... bei einem resale ist ein unbhaengiger Gutachter eigentlich immer ratsam.

* Viele sogenannte "neue Listings" sind uralt - da wird viel getrickst. Üblicherweise wechseln Listings nach vier Monaten den Makler und werden dann als "neu" gelistet, auch wenn es olle Kamellen sind, die schon seit Jahren leer stehen... Das passiert auch ohne Maklerwechsel. Manche Immobilien verschwinden für ein paar Wochen aus den Listings, dann tauchen sie als "just on the market" wieder auf.

Das ist aber kein Getrickse sondern eigentlich nur Wiedergabe der Gegebenheit beim Zeitpunkt der Annonce/des listings... es ist aber kein Problem fuer einen potential Kaeufer rauszufinden wie lang das Haus inzwischen wirklich auf dem Markt ist... denn auch das faellt unter das public disclosure law.

* Manche Makler (oder Verkäufer) könnten in direkter Linie mit Scheherezade verwandt sein, so virtuos erfinden sie Märchen, die den Interessenten zur übereilten Abgabe eines Angebots verleiten sollen. Ein gängiges Märchen ist die Geschichte vom angeblich bereits vorliegenden Angebot eines anderen Kaufinteressenten, ein anderes Märchen, die wir gehört haben, ist die Geschichte des vorab "approveten" Kaufinteressenten, dem die Bank in letzter Sekunde am Tag des Vertragsabschlusses dann doch den Kredit verweigert hat.

Beide diese Szenarien treffen aber wirklich zu und sind in den meisten Faellen absolut nicht aus den Fingern gezogene Maerchen... not to mention, dass man sich sowieso ganz unabhaengig von den Berichten des Maklers bewusst sein sollte wie sehr man dsa Haus haben will und was man bereit ist dafuer zu zahlen denn die Chancen stehn leider echt recht gut, dass man im Wettkampf mit jemand anderem steht und da muss man dann auch wissen wie weit man bereit ist zu gehn. Btw, es ist nicht legal einen in Konkurenz stehenden Kaufinteressenten zu erfinden, nur wenn es ihn wirklich gibt kann damit 'getrumpft' oder 'gedroht' werden; gleiches gilt fuer jegliche andere erfundene, unlautere Geschichten und ein serioeser Makler wuerde auch nie und nimmer nur im Traum daran denken dies zu tun. Ist man dennoch verunsichert sollte man sich statt nem Makler nen broker zur Hilfe dazu ziehen denn er arbeitet dann nur fuer einen selbst.

* Ebenfalls ein beliebtes Seemannsgarn: Das "pre-approved re-zoning" oder "splitting" von Grundstücken. There's no such thing as a pre-approved re-zoning. It's either approved or it's not approved. Uns wurde ein großes Grundstück angeboten, das angeblich "pre-approved" war für eine Aufteilung auf 15 Baugrundstücke. Ein kurzer Besuch beim "Planning Department" des fraglichen Landkreises ergab, dass das Grundstück im Moment lediglich für landwirtschaftliche Zwecke eingestuft ist und in maximal vier Einheiten unterteilt

werden darf... ;-)

Das bedeutet aber nicht, dass es nicht auch Grundstuecke gibt die sehr wohl fuer Aufteilung pre-appoved sind und somit dem seller die Moeglichkeit geben sie entweder im Ganzen oder aufgeteilt zu verkaufen. So geschehn bei unserem Grundstueck hier... der ehemalige Besitzer wollte es urspruenglich im Ganzen verkaufen hat aber in der Annonce aufgefuehrt wie es zum Aufteilen pre-approved waere wenn ein investor es kaufen woellte. Um es dann aber Aufteilen zu koennen musste man zuerst durch einen approval Prozess mit survey gehn bei dem sicher gestellt wurde, dass die Aufteilung den Grundlagen des pre-approval entspricht... gleiches haette gegolten wenn wir das Grundstueck erstmal komplett gekauft haetten und es dann Aufteilen haetten wollen um einen Teil davon weiterzuverkaufen.

* Um den Preis und die Marktbewertung hochzutreiben, ist es ein beliebter Trick, das Haus an sich selbst zu verkaufen, ehe es auf den Markt kommt. Beispiel: Jemand kauft ein Haus zum Marktwert, nimmt einige geringe Verbesserungen vor (meist oberflächliche Veränderungen) und verkauft das Haus nach einigen Monaten zu einem deutlich höheren Preis an seine Gattin oder seine Firma. Wenn die Gattin oder die Firma das Haus dann tatsächlich "offiziell" zu einem nochmals leicht erhöhten Preis auf den Markt bringen,

sieht der "asking price" im Vergleich zum eigenen Kaufpreis akzeptabel aus. Es lohnt sich also zu prüfen, wer wirklich hinter den gelisteten Vorbesitzern steckt.

Diese korrupte Verkaufstaktik geht aber nur in einem heissen seller's market auf wo als die Nachfrage den Bestand bei weitem uebersteigt... in allen anderen Situationen richtet sich der entgueltige Marktpreis naemlich nach dem independent appraisal der Bank und wenn das dann nicht mit dem erwuenschten Kaufpreis uebereinstimmt dann bekommt man die mortgage nicht fuer den Preis approved und weiss somit, dass das Haus den Preis nicht wirklich wert ist. Ausserdem sollte man eh skeptisch sein wenn ein Haus innerhalb kuerzester Zeit gekauft und wieder verkauft wird... erst recht natuerlich wenn es gleich mehrmals ist.

* Häuser, die via "SHort Sale" verkauft werden, werden von den Vorbesitzern oft bis zum letzten Accessoire, das für drei Groschen veräußert werden könnte "geplündert". In manchen "Short Sale"-Häusern fehlen Klimaanlagen, Deckenventilatoren, Türen und Fenster samt Rahmen, etc. Bis der Kaufvertrag unterzeichnet ist, gehört das Haus den Vorbesitzern (nicht der Bank), und viele reißen (ohne Rücksicht auf Verluste...) alles raus, was sie irgendwie mitnehmen können. Da muss unter Umständen viel investiert werden, ehe die Häuser auch nur bewohnbar sind. Obacht!

Ich glaub da verwechselst Du das jetzt mit nem foreclosure home denn bei einem short sale ist dem Verkaeufer eigentlich daran gelegen das Haus in sehr gutem Zustand zu uebergeben denn es geht darum die mortgage company oder Bank davon zu ueberzeugen eine geringeren Abzahlungsbetrag in Kauf zu nehmen oder zumindest einen deal auszuhandeln der dem Verkaeufer zu gunsten kommt. Das Haus dabei zu sabotieren waere komplett unsinnig und wuerde mit Sicherheit nicht zum erwuenschten Resultat fuehren!

Foreclosure/repossession dagegen eine ganz andere Geschichte denn das bedeutet, dass der mortgage holder/Hausbesitzer seine Raten nicht mehr zahlen kann und das Haus aufgibt... in dem all kommen alle involved creditors um sich so viel wie moeglich aus dem Haus zu holen was zu Geld zu machen ist bevor das Haus verscherbelt wird und nichts mehr zu holen ist.
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Habt Ihr Tipps und Hinweise aufgrund Eurer eigenen Immobiliensuche, die Ihr vielleicht ergänzen möchtet?

Recherche, Recherche, Recherche... und dann wenn man denkt, dass man alles wuesste was zu wissen ist nochmal Recherche... und das Ganze mit Hilfe eines renommierten realtor oder broker dem man vertraut und der in der Gegend langjaehrige Erfahrung hat!

Man sollte zudem so gut wie moeglich versuchen die Emotionen im Hintergrund zu halten... so banal wie es sich anhoert, Hauskauf oder -verkauf ist eine recht emotionale Angelegenheit und man darf diese Emotionen einfach nicht in den Weg kommen lassen.

Der Spruch "Location, location, location" ist tatsaechlich das A und O beim Hauskauf... kosmetische oder raeumliche Aenderungen koennen in und um ein Haus rum vorgenommen werden, die location ist und bleibt aber dieselbe!
Bei der Wahl der location ist dabei auf einiges zu achten.. Qulitaet der Schulen, umliegende ammenities und eventuelle deterents, crime statistics, demographics und andere positive wie natuerlich ebenso negative Aspekte... und nie das teuerste Haus in der Nachbarschaft kaufen, ebenso wenig das kleinste oder groesste, der groesste benefit/success liegt in der Mitte!
Dabei auch in die Zukunft gucken... wo liegt das persoenliche Ziel, bleibt man fuer immer oder wird in einpaar Jahren wieder verkaufen? Ist man also auf short term profit/benefit angewiesen oder ist man in it for the long run?

Don't let a mortgage broker, bank or realtor/broker talk you into being able to afford more than you think... chances are you'll end up house poor!!!

 

[Suze]

Ein Tip von mir noch: nicht zu schnell aufgeben sondern suchen, bis man wirklich DAS Haus gefunden hat, das einem wirklich gefaellt!

Und dann darauf achten: wie alt ist das Dach, die Heizung, wie sehen die Fenster aus, wie die Kueche, das Bad? Kueche und Bad sind die teuersten Dinge an einem Haus: wenn ihr also ein Haus kauft, wo die Kueche unschoen und veraltet ist, wird euch die Renovierung so ca. $20,000 kosten. Falls Septic, wie alt ist das Septic system, wie alt ist die Wasseraufbereitungsanlage, die Pumpe (in Neuengland haben die meisten Haeuser ihren eigenen Brunnen und Septic System)
Auf jeden Fall sollte man das Geld fuer einen Home Inspector investieren, wenn man ernsthaft ueberlegt, ein Haus zu kaufen, der kann wirklich viele nuetzliche Tips geben und natuerlich Maengel aufdecken.
Wir haben uns wenigstens 20 Haueser angeschaut und jetzt wo wir ein Haus gekauft haben, gaebe es beim naechsten Hauskauf sicher etliche weitere Punkte, die wir beruecksichtigen wuerden.

 

[Emmaglamour]

Weißt Du Wisi, manchmal finde ich Deinen latent überheblichen Ton wirklich nervtötend. Ich habe berichtet, wie im Moment die Situation in Florida tatsächlich aussieht - inklusive der korrekten Fakten in Bezug auf Inspektor, Appraiser's Office, Planning Department, etc. Es mag ja sein, dass Du in NY, TX oder sonstwo andere Erfahrungen gemacht hast und ganz sicher unterscheiden sich Fakten und Gegebenheiten in mancher Hinsicht von Staat zu Staat - von abweichenden persönlichen Erfahrungen im Umgang mit Maklern und Verkäufern ganz zu schweigen. Aber ich finde es ausgesprochen unangemessen, wenn Du versuchst, meine korrekten Angaben als unwahr darzustellen.

Soweit mir das bekannt ist ist das in allen Staaten so.

Nein, das ist m.W. nicht in allen Staaten so. Aber selbst wenn es in allen Staaten so wäre, ist es dennoch nicht allgemein bekannt. Es ist erstaunlich, wieviele Amerikaner über diese Ressourcen nicht unformiert sind - von Einwanderern ganz zu schweigen. Deswegen finde ich es wichtig, hier explizit auf diese Ressourcen hinzuweisen und sich ggfs. zu erkundigen, wie im eigenen Bundesstaat die Gegebenheiten im einzelnen aussehen.

Listings muessen sich allerdings auch wahrheitsgemaess an die offiziellen Angaben im Bezug auf Groesse, erlaubte Nutzung und derzeitige Steuerbelastung, wie so einiges anderes, halten... ist Teil des disclosure laws worunter auch jegliche bekannte Schaeden oder Maengel fallen.

Letzteres ist in FL nicht der Fall. Über bekannte Mängel und Schäden muss man sich persönlich bei der Immobilienbesichtigung informieren und ggfs. einen Gutachter beauftragen. Aus den öffentlichen Katasterauszügen sind diese Angaben nicht ersichtlich.

Ebenfalls nicht erhältlich sind Grundrisse der Gebäude - für Deutsche ist das sehr ungewöhnlich. Man muss wirklich alles selber ansehen und ggfs. ausmessen. In einigen Counties in Florida gibt es noch nicht einmal Bauvorschriften - da kann jeder Atti Braten sich ohne bautechnische Kenntnisse eine eigene Bruchbude zimmern, ohne, dass er eine Bauunternehmer-Lizenz nachweisen oder den Bau abnehmen lassen muss, wenn er nach der Fertigstellung mindestens fünf Jahre im selbstgezimmerten Haus lebt. Man muss sich also darauf einstellen, dass man in einigen Gegenden abenteuerliche Bausubstanzen vorfindet.

Das stimmt nicht ganz denn der Zustand der Immobilie wird schon auch mit ins appraisal eingeschlossen... meist findet man dies unter 'condition' (oder aehnliches) als 'excellent', 'good' etc.

Das mag bei Euch in NY so sein, aber in FL ist das nicht so. Da wird zum Zustand der Immobilie keinerlei Auskunft gegeben.

Im Preis, was den total market value angeht zwar nicht unbedingt denn das richtet sich ja nach dem Markt, also nachdem was vom Kaeufer bereitwillig gezahlt wird und steht in direktem Verhaeltnis zu Bedarf und Angebot. Im appraisal fuer tax purposes wird es aber sehr wohl mitberuecksichtig, aber das sind natuerlich auch zwei erstmal komplett voneinander unabhaengige appraisals.

Hier nicht.

Schaeden dieser Art, sollten sie bekannt sein, fallen aber wie erwaehnt unter's disclosure law und muessen somit offen bekannt gegeben werden.

Hier nicht.

Unabhaengig davon wird aber dann bei Kauf von der Bank oder mortgage company ein independent appraisal angeordnet um den tatsaechlichen Wert zu ermitteln und dazu wird die Immobilie auch begutachtet.

Auch das ist hier in der Regel nicht der Fall. Ich weiß, dass es in einigen Staaten anders gehandhabt wird, aber in FL schicken die Banken in den seltensten Fällen einen eigenen Gutachter zur Immobilie, ehe sie eine Kreditentscheidung fällen.

Davon abgesehen sind wir persönlich im Moment allerdings eh nicht am Bankenhabitus interessiert, denn wir planen einen Barkauf und sind nicht auf einen Kredit angewiesen (in guter deutscher Tradition wird im Haushalt Glamour erst gespart und danach gekauft - nicht anders herum... ).

Dritte Form von appraisal ist fuer tax purposes und da gilt bei existierenden Immobilien erstmal die Verkaufsgeschichte und der derzeitige Zustand.

Hier nicht. Hier bleibt der Zustand unberücksichtigt - von aktenkundigen Upgrades abgesehen. Der Steuerwert basiert in der Tat auf dem Kaufpreis, der in der Regel mit dem Marktwert des fraglichen Kaufjahres identisch ist. Allerdings darf der Steuerwert nicht stärker als drei Prozent pro Jahr steigen, so dass in der Regel in der Vergangenheit der Steuerwert langsamer gestiegen ist als der Marktwert.

Ich glaub das ist ueberall gleich...

Nein, ist es nicht. Es gibt Bundesstaaten, bei denen die Hinzuziehung eines unabhängigen Gutachters bindend ist. In FL ist das Gutachten aber freiwillig, deswegen wies ich explizit darauf hin.

bei einem resale ist ein unbhaengiger Gutachter eigentlich immer ratsam.

Da stimme ich Dir zu. Ich persönlich würde generell keine größere Investition ohne unabhängige Fachmeinung tätigen, aber jede Jeck is anners.

Das ist aber kein Getrickse sondern eigentlich nur Wiedergabe der Gegebenheit beim Zeitpunkt der Annonce/des listings...

Wenn ein Haus, das seit ewigen Zeit auf dem Markt ist, durch Maklerwechsel oder vorübergehende Löschungen immer wieder als "neu" gelistet wird, dann fällt das bei mir unter Getrickse.

es ist aber kein Problem fuer einen potential Kaeufer rauszufinden wie lang das Haus inzwischen wirklich auf dem Markt ist... denn auch das faellt unter das public disclosure law.

Um sich in entsprechender Form zu erkundigen, muss man sich als Kaufinteressent aber entsprechender Machenschaften bewusst sein - und deswegen weise ich explizit darauf hin.

Beide diese Szenarien treffen aber wirklich zu und sind in den meisten Faellen absolut nicht aus den Fingern gezogene Maerchen...

Wisi, beides ist uns gerade erst in den vergangenen zwei Wochen erzählt worden, und beides waren Lügen. Ich habe Makler im Freundeskreis, die bestätigen, dass da gezielt gelogen wird, um übereilte, undurchdachte überhöhte Angebotsabgaben zu initiieren. Das heißt nicht, dass es nicht auch in manchen Fällen der Wahrheit entspricht, wenn solche Geschichten erzählt werden, aber besonders, wenn eine Immobilie schon etwas länger auf dem Markt ist, sind solche Geschichten recht unglaubwürdig, und auf keinen Fall sollte man sich von solchen Geschichten dazu verleiten lassen, überstürzt zu bieten.

Btw, es ist nicht legal einen in Konkurenz stehenden Kaufinteressenten zu erfinden, nur wenn es ihn wirklich gibt kann damit 'getrumpft' oder 'gedroht' werden; gleiches gilt fuer jegliche andere erfundene, unlautere Geschichten und ein serioeser Makler wuerde auch nie und nimmer nur im Traum daran denken dies zu tun.

Wisi, es ist in diesem Gewerbe ein übliches Gebaren - ob Du das nun auch so siehst oder nicht. Und ob es legal oder illegal ist, spielt dabei überhaupt keine Rolle, weil es für viele Leute einfach nicht nachvollziehbar ist, ob tatsächlich ein Gegenangebot vorliegt oder nicht. So oder so erachte ich den Hinweis auf dieses Gebaren als wichtig, besonders für USA-Newbies, die sich mit hiesigen Gepflogenheiten nicht auskennen.

Das bedeutet aber nicht, dass es nicht auch Grundstuecke gibt die sehr wohl fuer Aufteilung pre-appoved sind und somit dem seller die Moeglichkeit geben sie entweder im Ganzen oder aufgeteilt zu verkaufen. So geschehn bei unserem Grundstueck hier... der ehemalige Besitzer wollte es urspruenglich im Ganzen verkaufen hat aber in der Annonce aufgefuehrt wie es zum Aufteilen pre-approved waere wenn ein investor es kaufen woellte. Um es dann aber Aufteilen zu koennen musste man zuerst durch einen approval Prozess mit survey gehn bei dem sicher gestellt wurde, dass die Aufteilung den Grundlagen des pre-approval entspricht... gleiches haette gegolten wenn wir das Grundstueck erstmal komplett gekauft haetten und es dann Aufteilen haetten wollen um einen Teil davon weiterzuverkaufen.

Das mag auf NY State zutreffen, aber in FL ist es exakt so, wie ich es geschrieben habe: In den Counties, in denen wir nach Immobilien suchen, gibt es keine "pre-approved splittings" und auch keine "pre-approved re-zonings". Hier muss ein Re-Zoning oder ein Splitting offiziell beantragt werden und dann muss viel Geld über den Tisch geschoben werden, ehe sich das "Planning Department" der Sache annimmt. Und dann wird in einem langandauernden Prozess, der sich gern mal ein, zwei Jahre hinzieht, nicht "pre-approved", sondern es wird entweder "approved" oder abgelehnt. Hier gilt: There's no such thing as a pre-approval.

Diese korrupte Verkaufstaktik geht aber nur in einem heissen seller's market auf wo als die Nachfrage den Bestand bei weitem uebersteigt...

Nö. Eine Immobilie, bei der uns dieses Gebaren just begegnet ist, ist bereits seit fast zwei Jahren auf dem Markt - für mehr als 200% des Marktwertes. Kaufinteressenten in den zwei Jahren: genau zwei. Und das ist auch sonst kein umkämpfter Markt.

in allen anderen Situationen richtet sich der entgueltige Marktpreis naemlich nach dem independent appraisal der Bank und wenn das dann nicht mit dem erwuenschten Kaufpreis uebereinstimmt dann bekommt man die mortgage nicht fuer den Preis approved und weiss somit, dass das Haus den Preis nicht wirklich wert ist.

Was eine Immobilie wert ist, das richtet sich für den Käufer vor allem danach, wie stark er sein Herz daran hängt und in welchem Hinblick er sein Geld investiert... Wer seinen Lebensabend in der fraglichen Immobilie verbringen möchte, dem sind Dinge wie der Wiederverkaufswert und damit verbundene eventuelle Verluste doch komplett egal, wohingegen ein "Developer" sich nüchtern am Markt orientiert.

Ausserdem sollte man eh skeptisch sein wenn ein Haus innerhalb kuerzester Zeit gekauft und wieder verkauft wird... erst recht natuerlich wenn es gleich mehrmals ist.

Es ist üblich, dass "House Flipper" und "Developer" Häuser binnen Monaten nach dem Kauf wieder auf den Markt bringen, und das ist zunächst nicht unkoscher. Und ein Beispiel aus unserer aktuellen Immobiliensuche: Der Wiederverkauf innerhalb der eigenen Reihen erfolgte binnen fünf Monaten, endgültig auf den Markt gesetzt wurde das Haus aber erst nach weiteren vier Jahren. Durchaus keine "kürzeste Zeit". Man muss einfach wachsam bleiben.

Ich glaub da verwechselst Du das jetzt mit nem foreclosure home

Nein, das verwechsele ich nicht. Bei einem "Short Sale" gehört das Haus bis zur Vertragsunterzeichnung dem Vorbesitzer, bei einer "Foreclosure" gehört das Haus der Bank und der Vorbesitzer kann das Haus nach der Besichtigung nicht mehr entkernen.
Richtig ist, dass auch viele "Foreclosed Homes" regelrecht geplündert wurden, aber dort besteht zumindest nicht die Gefahr, dass das Haus zwischen Besichtigung und Kaufentscheidung einerseits und tatsächlicher Übergabe andererseits noch bis zur letzten Schraube zerpflückt wird.

Man sollte zudem so gut wie moeglich versuchen die Emotionen im Hintergrund zu halten... so banal wie es sich anhoert, Hauskauf oder -verkauf ist eine recht emotionale Angelegenheit und man darf diese Emotionen einfach nicht in den Weg kommen lassen.

Jein. Wenn ich ein Haus kaufe, um darin zu leben, dann muss ich mich in dem Haus wohlfühlen. Da lassen sich Emotionen nicht nur nicht ausschließen, sondern sie spielen eine relevante Rolle. Aber ich stimme Dir dahingehend zu, dass man vor lauter Verliebtheit in ein Haus nicht seinen Geschäftssinn vernachlässigen und sich zu wirtschaftlich unsinnigen Handlungen hinreißen lassen sollte.

 

[Emmaglamour]

Und dann darauf achten: wie alt ist das Dach, die Heizung, wie sehen die Fenster aus, wie die Kueche, das Bad? Kueche und Bad sind die teuersten Dinge an einem Haus: wenn ihr also ein Haus kauft, wo die Kueche unschoen und veraltet ist, wird euch die Renovierung so ca. $20,000 kosten. Falls Septic, wie alt ist das Septic system, wie alt ist die Wasseraufbereitungsanlage, die Pumpe (in Neuengland haben die meisten Haeuser ihren eigenen Brunnen und Septic System)
Auf jeden Fall sollte man das Geld fuer einen Home Inspector investieren, wenn man ernsthaft ueberlegt, ein Haus zu kaufen, der kann wirklich viele nuetzliche Tips geben und natuerlich Maengel aufdecken.

Sehr gute Tipps! Nicht zu vergessen: Wie solide sind Fundament und ggfs. Keller? Gibt es Termitenschäden, bröckelt das Mauerwerk, wie stabil ist die Fundamentplatte? Ein Exemplar, das wir besichtigt haben, benötigt eine Fundamenterneuerung, und die würde locker mit $100k bis $120k zu Buche schlagen - sowas muss man einkalkulieren.

Skeptisch wäre ich auch, wenn irgendwo frisch "Sheetrock" gehängt worden ist - das kann ein Indiz auf ein brüchiges Fundament und Risse in den Wänden sein, die verdeckt werden sollen.

Zu Küche und Bad: Je nachdem, was man selber machen kann und möchte, muss das nicht sooo teuer werden. Oft reicht es in der Küche ja beispielsweise schon, wenn Fronten und Arbeitsplatte ausgewechselt werden, und das kann man mit ein wenig Geschick selber machen, so dass nur Materialkosten anfallen.

Wir haben uns wenigstens 20 Haueser angeschaut und jetzt wo wir ein Haus gekauft haben, gaebe es beim naechsten Hauskauf sicher etliche weitere Punkte, die wir beruecksichtigen wuerden.

Viele verschiedene Immobilien anzusehen finde ich auch wichtig. Wir haben bislang etwa 50 besichtigt, so langsam haben wir jetzt eine Idee, was davon in Frage kommt. In ca. zwei Wochen werden wir anfangen, Angebote zu machen - bis dahin liegen im fraglichen Landkreis die neuesten Bewertungen durch den "County Appraiser" vor, und die werden wir einbeziehen.

 

[henne]

Auch das ist hier in der Regel nicht der Fall. Ich weiß, dass es in einigen Staaten anders gehandhabt wird, aber in FL schicken die Banken in den seltensten Fällen einen eigenen Gutachter zur Immobilie, ehe sie eine Kreditentscheidung fällen.
(...)
Nein, ist es nicht. Es gibt Bundesstaaten, bei denen die Hinzuziehung eines unabhängigen Gutachters bindend ist. In FL ist das Gutachten aber freiwillig, deswegen wies ich explizit darauf hin.

hier in ca ist das zum bleistift so. war auf jedenfall bei uns so. wir hatten den von der bank und unseren eigenen. bezahlen mussten wir beide...

 

[Wisi]

Letzteres ist in FL nicht der Fall. Über bekannte Mängel und Schäden muss man sich persönlich bei der Immobilienbesichtigung informieren und ggfs. einen Gutachter beauftragen. Aus den öffentlichen Katasterauszügen sind diese Angaben nicht ersichtlich.

Ich weiss zwar nicht was Du mit "oeffentlichen Katasterauszuegen" meinst, aber ich sprach davon, dass der Verkaeufer oder dessen Makler alle bekannten Maengel und hazards beim Annoncieren des Hauses in den entsprechenden Unterlagen bekanntgeben muss... das trifft auch fuer FL zu:

Disclosures

Mandatory Disclosures Required
With ever increasing mandatory disclosure obligations being placed on sellers of real estate, it can be difficult to keep-up with new requirements. Below is a summary of disclosures required in residential transactions (1-4) units. Many of these disclosures are required on commercial transactions also. Local residential disclosures may exist also, therefore it is always prudent to inquire about such requirements before escrow closes.
Required Disclosures
TDS (Transfer Disclosure Statement)
The law requires a seller to provide prospective buyers with a written disclosure statement covering such items as appliances, structural defects and modifications, possible easements, neighborhood problems and other material fact that may affect the principal's decision in a transaction.
Natural Hazards Disclosure Law
The Natural Hazards Disclosure law requires the seller or seller's agent to disclose whether the property is located in the following six zones:
Flood Hazard Zones
Areas subject to unusual flood risks
Inundation Zones
Areas subject to potential flooding in the event of a dam failure.
Very High Fire Hazard Severity Zones
Areas where property owners may be obligated to undertake specific maintenance duties.
Wildland Fire Areas
Areas wherein the state has responsibility for fire suppression
Lead Paint Disclosures
The law requires both sellers and lessors to disclose known lead hazards by providing an informational booklet and a disclosure form as addenda to the purchase contract or lease. The federal lead paint disclosures apply to leases and sales of residential property, including mobile homes, constructed before 1978.
Megan's Law
Megan's Law was enacted to notify buyers and tenants about the proximity of registered offenders. The law requires every purchase contract and lease agreement to contain a specific written notice that a database containing information about registered sex offenders may be accessed by buyers and tenants. This disclosure is required for every lease or real property sales contract for residential real property entered into on or after July 1, 1999.
Military Ordnance
Disclosures involving the location and proximity of any military ordnance sites.
Known Hazardous Substances on the Property
State law requires that disclosure of known environmental contamination or hazards on a subject property be made to prospective Buyers. Environmental contamination could be a private underground fuel or heating oil tank that has leaked.
Neighborhood Environmental Contamination
The potential for hazardous substance contaminated sites in the vicinity of residential property could be anything from a local gasoline station with a leaking underground fuel tank to an industrial site. Disclosing the environmental information that is reasonably available today acknowledges that buyers may have questions over the uncertainties environmental contamination issues present.
Real estate agents and sellers are being held to ever more stringent and higher standards of care. The number one claim on Errors & Omissions Insurance is "failure to disclose" some item that a Buyer felt was material. Although there is no way to completely prevent law suits, there are some general guidelines to help protect against non-disclosure liability.
Make all disclosures in writing and obtain acknowledgment signatures.
If there is any doubt, don't wait for the Buyer to ask - disclose, disclose, disclose.

Florida Real Estate Disclosures

In einigen Counties in Florida gibt es noch nicht einmal Bauvorschriften - da kann jeder Atti Braten sich ohne bautechnische Kenntnisse eine eigene Bruchbude zimmern, ohne, dass er eine Bauunternehmer-Lizenz nachweisen oder den Bau abnehmen lassen muss, wenn er nach der Fertigstellung mindestens fünf Jahre im selbstgezimmerten Haus lebt. Man muss sich also darauf einstellen, dass man in einigen Gegenden abenteuerliche Bausubstanzen vorfindet.

Wie es damit in den FL counties aussieht weiss ich nicht, das ist eh von county zu county und sogar zum Teil von Ort zu Ort unterschiedlich... die einen sind strenger die anderen nicht. Da koennte es dann tatsaechlich auch sein, dass es Gegenden gibt wo man ohne vorherige Abnahme Bauen kann, denke allerdings, dass die wohl eher in der Minderheit sind.

Sorry, hab fuer mehr grad keine Zeit... Teil 2 folgt spaeter....